주택임대소득 신고

주택임대소득 과세 구조

주택을 임대하면 월세·전세 보증금에서 발생하는 소득이 과세 대상이 된다. 2019년부터 2,000만 원 이하 임대소득도 전면 과세가 시작됐다. 이전에는 비과세였기 때문에 아직도 신고 의무를 모르는 임대인이 많다.

과세 대상 판단

구분	과세 여부
1주택자 월세 수입	비과세 (국민주택규모 이하, 기준시가 12억 원 이하)
1주택자 전세 보증금	비과세
2주택자 월세 수입	과세
2주택자 전세 보증금	비과세
3주택 이상 월세 수입	과세
3주택 이상 보증금 합계 3억 초과	간주임대료 과세

기준시가 12억 원 초과 고가주택은 1주택이라도 월세 수입이 과세된다.

💡 주택 수 계산은 부부 합산이다

남편과 아내 각각 1주택씩 보유하고 있어도 합산하면 2주택이다. 배우자 명의 주택까지 포함해 계산해야 한다. 공동 명의 주택은 지분 비율로 나눠 계산한다.

월세 수입 계산

수입금액

단순하게 받은 월세 × 개월 수가 수입금액이다.

예시: 월세 90만 원 × 12개월 = 1,080만 원

간주임대료 (전세 보증금)

3주택 이상 보유자로 보증금 합계가 3억 원을 초과하면, 초과분에 정기예금 이자율을 곱한 금액을 임대 수입으로 간주해 과세한다.

간주임대료 = (보증금 합계 - 3억 원) × 60% × 정기예금 이자율(연 3.5%, 2024년 기준)

예시: 3주택, 보증금 합계 5억 원

초과분: 5억 - 3억 = 2억 원
간주임대료: 2억 × 60% × 3.5% = 420만 원

분리과세 vs 종합과세 선택

주택임대소득이 연 2,000만 원 이하이면 분리과세(14%)와 종합과세 중 선택할 수 있다.

구분	분리과세	종합과세
적용 세율	14% (단일세율)	6~45% (누진세율)
다른 소득과 합산	안 함	합산해서 계산
유리한 경우	다른 소득이 많아 세율이 높을 때	다른 소득이 적어 세율이 낮을 때
필요경비 공제율	50% (등록) / 42.6% (미등록)	실경비 또는 기준경비율
기본공제	400만 원 (등록) / 200만 원 (미등록)	적용 안 됨

분리과세 계산 구조

분리과세 세액 = (총수입 - 필요경비 - 기본공제) × 14%

임대사업자 등록한 경우: 필요경비율 50%, 기본공제 400만 원
미등록인 경우: 필요경비율 42.6%, 기본공제 200만 원

예시 — 미등록 임대인, 월세 수입 1,080만 원:

필요경비: 1,080 × 42.6% = 460만 원
기본공제: 200만 원
과세표준: 1,080 - 460 - 200 = 420만 원
분리과세 세액: 420 × 14% = 58.8만 원

같은 케이스 종합과세 비교:

다른 소득 없는 경우 과세표준 420만 원 → 세율 6% → 세액 25.2만 원
이 경우 종합과세가 더 유리하다

선택 기준

다른 소득 + 임대소득금액 합산 과세표준	선택
1,400만 원 이하 (세율 6%)	종합과세 (14%보다 낮으니까)
1,400만~5,000만 원 (세율 15%)	종합과세 (14%보다 약간 높지만 누진공제로 실효세율은 낮을 수 있음)
5,000만 원 초과 (세율 24%+)	분리과세 유리

📌 홈택스에서 두 가지 모두 계산해보자

홈택스 신고서 작성 화면에서 분리과세와 종합과세를 각각 선택해 결정세액을 비교할 수 있다. 숫자가 작은 쪽을 선택하면 된다. 처음부터 머릿속으로 계산하기보다 홈택스가 알려주는 숫자를 직접 비교하는 것이 가장 빠르다.

홈택스 신고 과정

분리과세 신고 경로

홈택스 로그인
→ [세금신고] → [종합소득세]
→ [주택임대소득 분리과세 신고]
→ 임대 주택 정보 입력
→ 수입금액, 경비율, 기본공제 자동 계산
→ 제출

종합과세 신고 경로 (일반 신고서)

홈택스 로그인
→ [세금신고] → [종합소득세] → [일반 신고서]
→ 소득 종류: [부동산임대소득] 체크
→ [사업소득 명세서] → 부동산 임대업 선택
→ 임대 주택 정보 및 수입금액 입력
→ 경비 입력 (실경비 또는 기준경비율)

입력할 임대 정보

임대 주택 주소 및 면적
임대인 주민등록번호
임차인 정보 (주민등록번호 또는 사업자번호)
임대 기간 (시작일 ~ 종료일)
보증금 및 월세 금액

주택임대 필요경비

실경비 방식으로 신고할 경우 인정받을 수 있는 경비:

경비 항목	내용
감가상각비	주택 취득가액의 일정 비율 (내용연수 20~40년)
수선비	임대 주택 수리·보수 비용
관리비	임대인 부담 관리비
화재보험료	임대 주택 보험료
재산세	임대 주택에 부과된 재산세
금융이자	임대 주택 취득 시 대출 이자
중개수수료	임차인 모집 시 중개수수료

⚠️ 감가상각비는 선택이 아니라 의무 적용이다

임대소득 신고 시 감가상각비는 신청하지 않아도 경비로 처리된 것으로 간주한다. 나중에 주택을 팔 때 양도소득세 계산에서 감가상각비만큼 취득가액이 줄어드므로(의제상각), 임대 기간이 길수록 양도세가 늘어날 수 있다. 장기 보유 계획이 있다면 이 점을 인지해야 한다.

임대사업자 등록 여부에 따른 차이

구분	미등록	등록 (지자체+세무서)
분리과세 필요경비율	42.6%	50%
분리과세 기본공제	200만 원	400만 원
건강보험료	임대소득 포함	일부 감면 가능
양도세 감면	없음	장기 보유 시 감면
종부세 합산 배제	없음	조건 충족 시 배제

임대사업자 등록은 지자체(구청)와 세무서에 동시에 해야 한다. 세금 혜택은 있지만 의무임대기간(최소 4~10년)과 임대료 증액 제한(연 5%)이 따른다.

실전 신고 예시

케이스: 2주택 보유, 월세 90만 원/월, 다른 소득 없음, 미등록 임대인

분리과세 선택 시:

수입: 1,080만 원
필요경비(42.6%): 460만 원
기본공제: 200만 원
과세표준: 420만 원
세액: 420 × 14% = 58.8만 원
지방소득세: 5.88만 원
총 납부: 64.68만 원

종합과세 선택 시:

소득금액: 1,080 - 460 = 620만 원 (기준경비율 적용)
기본공제(본인): △150만 원
과세표준: 470만 원
산출세액: 470 × 6% = 28.2만 원
표준세액공제: △7만 원
결정세액: 21.2만 원
지방소득세: 2.12만 원
총 납부: 23.32만 원 → 종합과세 유리

핵심 포인트 정리

✅ 이 챕터에서 꼭 기억할 것

1주택자 월세도 기준시가 12억 초과 고가주택이면 과세된다
2주택 이상 월세, 3주택 이상 전세 보증금 초과분(간주임대료)은 과세
연 2,000만 원 이하 임대소득은 분리과세(14%) vs 종합과세 중 선택 가능
다른 소득이 적으면 종합과세, 많으면 분리과세가 일반적으로 유리
임대사업자 등록 시 필요경비율·기본공제가 높아진다

초보자 흔한 오해

오해 1: “1주택이면 임대소득세 없다” 1주택이라도 기준시가 12억 원 초과 고가주택의 월세 수입은 과세 대상이다. 그리고 부부 합산으로 2주택이 되는 경우를 간과하는 경우가 많다.

오해 2: “전세를 놓으면 세금이 없다” 2주택 보유 시 전세 보증금은 비과세다. 하지만 3주택 이상에서 보증금 합계가 3억 원을 초과하면 간주임대료가 과세된다.

오해 3: “임대사업자 등록을 하면 세금이 줄어드니까 무조건 좋다” 등록 혜택이 있지만 4~10년 의무임대기간과 임대료 증액 제한(연 5%)이 따른다. 중간에 팔거나 인상이 필요하면 불이익이 생길 수 있다. 장기 보유 계획이 확실할 때 고려한다.

다음 챕터에서는 이자·배당 합계 2,000만 원 초과 시 적용되는 금융소득 종합과세를 다룬다. 어떻게 계산되는지, 어떻게 신고하는지를 실제 숫자로 확인한다.