무효 — 처음부터 효력이 없다

무효의 의의

무효란 법률행위가 처음부터 당연히 효력이 발생하지 않는 것을 말한다. 별도로 누군가가 “이 계약은 무효입니다”라고 주장하거나 소송을 제기할 필요 없이, 법률행위가 성립한 그 순간부터 아무런 법적 효력이 없다.

아파트 관리 실무에서 예를 들어보자. 입주자대표회의에서 관리규약을 개정할 때, 과반수 의결 정족수를 충족하지 못한 채 의결한 관리규약 개정은 무효이다. 누군가 이의를 제기하든 안 하든, 그 결의는 처음부터 효력이 없다.

불성립과 무효의 구별

구분	불성립	무효
의미	법률행위의 성립요건 자체를 갖추지 못함	성립은 했으나 효력요건에 흠결이 있음
예시	아파트 매매에서 매도인과 매수인의 의사합치 자체가 없는 경우	의사합치는 있으나 통정허위표시인 경우
효과	법률행위 자체가 존재하지 않음	법률행위는 존재하나 효력이 없음

시험에서 “불성립인가 무효인가”를 묻는 문제가 출제된다. 불성립은 법률행위의 존재 자체가 부정되는 것이고, 무효는 법률행위가 존재는 하지만 효력이 없는 것이다.

무효의 원인

민법에서 법률행위가 무효가 되는 주요 원인은 다음과 같다.

무효 원인	조문	아파트 관련 예시
통정허위표시	제108조	채권자의 강제집행을 피하려고 친척과 짜고 아파트 가장매매
비진의표시(상대방 악의·과실)	제107조 단서	관리소장의 농담을 상대방도 농담인 줄 알았던 경우
반사회질서 행위	제103조	아파트 분양권 전매금지 기간 중 불법 전매 약정
불공정한 법률행위	제104조	궁박한 입주민의 아파트를 시세의 1/3 가격에 매수하는 계약
강행법규 위반	제105조	주택법상 의무관리 대상인데 자치관리도 위탁관리도 하지 않기로 한 약정
의사무능력자의 법률행위	판례	심한 치매 상태에서 한 아파트 매매계약

무효행위의 효과

1. 절대적 무효 (원칙)

무효는 누구든지, 누구에 대해서든, 언제든지 주장할 수 있다. 이를 절대적 무효라 한다.

• 당사자뿐 아니라 제3자도 무효를 주장할 수 있다
• 법원이 직권으로 판단할 수도 있다
• 시간이 지나도 유효로 되지 않는다 (시효 없음)

2. 상대적 무효 (예외)

일부 무효는 특정인만 주장할 수 있다. 이를 상대적 무효라 한다.

• 비진의표시의 무효(제107조 단서): 선의의 제3자에게 대항 불가
• 통정허위표시의 무효(제108조 제2항): 선의의 제3자에게 대항 불가

일부무효 (제137조)

법률행위의 일부분이 무효인 경우, 나머지 부분의 효력은 어떻게 되는가?

원칙: 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분만 유효하다.

예외: 무효 부분이 없었다면 법률행위를 하지 않았을 것이라고 인정되면 전부 무효이다.

아파트 예시: 관리위탁 계약에서 10개 조항 중 1개 조항이 강행법규 위반으로 무효라면, 나머지 9개 조항으로도 계약을 체결했을 것이라고 인정되면 그 9개 조항은 유효하다. 그러나 그 1개 조항이 계약의 핵심(예: 위탁관리비 산정 기준)이라 그것 없이는 계약 자체를 하지 않았을 것이라면 계약 전부가 무효이다.

무효행위의 전환 (제138조)

무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 갖추고 있고, 당사자가 무효를 알았더라면 그 다른 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때, 그 다른 법률행위로서 효력이 인정된다.

요건	내용
① 원래 법률행위가 무효일 것	취소 사유가 아닌, 무효여야 함
② 다른 법률행위의 요건을 갖출 것	전환되는 다른 행위의 성립·효력 요건 충족
③ 당사자의 추정적 의사가 인정될 것	무효를 알았더라면 그 다른 행위를 했을 것

예시: 방식을 갖추지 못해 무효인 공정증서 유언이 자필증서 유언의 요건(전문 자필, 날짜, 주소, 성명, 날인)을 모두 갖추고 있다면, 자필증서 유언으로 전환되어 유효할 수 있다.

무효행위의 추인 (제139조)

원칙: 무효인 법률행위는 추인(나중에 인정)하더라도 효력이 생기지 않는다.

예외: 당사자가 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.

구분	내용
무효임을 모르고 추인	효력 없음 (여전히 무효)
무효임을 알고 추인	새로운 법률행위로 봄 (소급효 없음, 추인 시점부터 효력)

아파트 예시: A와 B가 통정허위표시로 아파트 가장매매를 한 후, A가 “그냥 진짜 팔겠다”며 무효임을 알면서 추인했다. 이 추인은 새로운 매매계약으로 취급되어 추인 시점부터 매매의 효력이 발생한다. 처음 가장매매 시점으로 소급하지 않는다.

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취소 — 나중에 효력을 없앨 수 있다

취소의 의의

취소란 일단 유효하게 성립한 법률행위의 효력을 나중에 소급적으로 소멸시키는 일방적 의사표시를 말한다. 무효와 달리, 취소하기 전까지는 법률행위가 완전히 유효하다.

쉽게 말해:

• 무효 → 처음부터 효력 없음 (아무것도 안 해도 됨)
• 취소 → 처음에는 유효하지만, 취소하면 처음부터 무효가 됨 (취소 의사표시가 필요)

취소할 수 있는 법률행위

취소 사유	조문	아파트 관련 예시
제한능력자의 법률행위	제5조, 제10조, 제13조	미성년자가 법정대리인 동의 없이 한 아파트 임대차 계약
착오에 의한 의사표시	제109조	102동 매수 의사였는데 착오로 103동 계약서 작성
사기에 의한 의사표시	제110조	누수 이력을 숨기고 아파트를 매도한 경우
강박에 의한 의사표시	제110조	협박에 의해 어쩔 수 없이 관리위탁 계약을 갱신한 경우

취소권자 (제140조)

취소할 수 있는 법률행위는 아무나 취소할 수 있는 것이 아니다. 민법 제140조는 취소권자를 다음과 같이 제한하고 있다.

취소권자	의미
제한능력자	미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인 본인
그 대리인	법정대리인 또는 임의대리인
승계인	포괄승계인(상속인), 특정승계인(권리를 양수한 사람)

특정승계인도 취소권자에 포함된다는 점에 주의하자. 예를 들어 사기로 아파트를 매수한 A가 그 아파트를 C에게 다시 매도한 경우, C도 원래 매매의 취소권을 행사할 수 있다.

취소의 방법

취소는 상대방에 대한 의사표시로 한다(제142조). 재판 외에서도 할 수 있고, 반드시 소송을 제기할 필요는 없다.

항목	내용
방법	상대방에 대한 의사표시 (재판 외 가능)
형식	특별한 방식 불요 (구두, 서면, 내용증명 모두 가능)
상대방	법률행위의 상대방 또는 그 승계인

아파트 예시: 미성년자의 법정대리인(부모)이 미성년자가 동의 없이 체결한 아파트 임대차 계약을 취소하려면, 임대인(상대방)에게 “이 계약을 취소합니다”라고 의사표시하면 된다. 내용증명을 보내면 증거 확보에 유리하다.

취소의 효과 (제141조 — 소급적 무효)

법률행위가 취소되면 처음부터 무효인 것으로 본다. 이를 소급적 무효라 한다.

효과	내용
소급효	법률행위 시점으로 소급하여 처음부터 무효
원상회복의무	각 당사자는 받은 것을 서로 돌려주어야 함
제한능력자의 보호	제한능력자는 현존이익의 범위 내에서만 반환하면 됨

원상회복의 구체적 내용:

• 받은 물건이 있으면 반환
• 금전을 받았으면 이자를 붙여 반환
• 물건이 멸실·훼손되었으면 가액 반환
• 단, 제한능력자는 현재 남아 있는 이익만 반환하면 됨

아파트 예시: 미성년자가 법정대리인 동의 없이 아파트를 매수하고 대금 3억 원을 지급했다. 법정대리인이 매매를 취소하면 매도인은 아파트를 돌려받고, 미성년자 측은 3억 원을 돌려받는다. 만약 미성년자가 받은 매매대금의 일부를 유흥비로 탕진했다면, 탕진한 부분은 현존이익이 없으므로 반환하지 않아도 된다.

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무효와 취소의 비교

무효와 취소를 한눈에 비교하면 다음과 같다. 이 비교표는 시험에서 매우 중요하다.

비교 항목	무효	취소
효력	처음부터 당연히 효력 없음	취소하기 전까지는 유효
주장권자	누구든지 (절대적 무효 원칙)	취소권자만 (제140조)
주장 방법	별도의 의사표시 불요	상대방에 대한 의사표시 필요
효과 발생 시기	법률행위 시부터 당연 무효	취소 의사표시 시 소급적 무효
추인	추인 불가 (알고 추인하면 새로운 행위)	추인 가능 (소급적으로 유효 확정)
기간 제한	없음 (영구히 무효)	제척기간 있음 (제146조)
제3자 보호	원칙: 보호 안 됨 / 예외: 통정허위표시 등	선의의 제3자 보호 (제110조 제3항)
법원의 판단	직권으로 판단 가능	취소 주장이 있어야 판단

핵심 차이를 한 문장으로 기억하자: 무효는 “처음부터 자동으로”, **취소는 “유효했다가 되돌리기”**이다.

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취소권의 소멸

추인 (제143조)

취소할 수 있는 법률행위를 추인하면, 이후에는 더 이상 취소할 수 없다. 추인은 취소의 원인이 소멸한 후에 해야 효력이 있다.

항목	내용
추인권자	취소권자와 동일 (제140조)
추인 시기	취소의 원인이 소멸한 후
추인 효과	법률행위가 소급적으로 유효 확정
추인 방법	상대방에 대한 의사표시 (묵시적 추인도 가능)

아파트 예시: 미성년자가 동의 없이 체결한 아파트 임대차 계약에 대해, 미성년자가 성년이 된 후(취소 원인 소멸) “이 계약을 유지하겠습니다”라고 추인하면, 그 임대차 계약은 처음부터 유효했던 것으로 확정된다.

법정추인 (제145조)

취소권자가 명시적으로 추인하지 않았더라도, 일정한 행위를 하면 추인한 것으로 간주된다. 이를 법정추인이라 한다. 단, 취소의 원인이 소멸한 후에 한 행위여야 한다.

법정추인 사유	의미	아파트 예시
전부 또는 일부의 이행	채무의 전부 또는 일부를 이행한 경우	미성년자가 성년 된 후 임대료를 자발적으로 납부
이행의 청구	상대방에게 이행을 요구한 경우	성년 된 후 임대인에게 “보증금을 돌려달라”고 청구
경개	기존 채무를 새로운 채무로 교체한 경우	기존 매매대금 채무를 대여금 채무로 변경
담보의 제공	채무 이행을 담보하기 위한 행위	성년 된 후 보증금 반환 담보로 근저당 설정
취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부 또는 일부의 처분	취득한 것을 처분한 경우	성년 된 후 매수한 아파트를 제3자에게 전세 놓음
강제집행	상대방 재산에 강제집행한 경우	성년 된 후 매도인의 재산에 대해 강제집행 신청

제척기간 (제146조)

취소권은 영구히 행사할 수 있는 것이 아니다. 제척기간 내에 행사하지 않으면 소멸한다.

기간 유형	기간	기산점
단기 제척기간	3년	추인할 수 있는 날로부터
장기 제척기간	10년	법률행위를 한 날로부터

두 기간 중 어느 하나라도 먼저 도래하면 취소권이 소멸한다.

“추인할 수 있는 날”의 의미:

취소 사유	추인할 수 있는 날
미성년자	성년이 된 날
피성년후견인	후견이 종료된 날
사기	사기를 안 날
강박	강박 상태에서 벗어난 날
착오	착오를 안 날

아파트 예시: 미성년자(17세)가 2026년 법정대리인 동의 없이 아파트 임대차 계약을 체결했다. 미성년자가 2028년에 성년(만 19세)이 되었다면:

• 단기 3년: 2028년(추인할 수 있는 날 = 성년이 된 날)부터 3년 → 2031년까지
• 장기 10년: 2026년(법률행위를 한 날)부터 10년 → 2036년까지
• 따라서 2031년(먼저 도래하는 단기 제척기간)까지 취소해야 함

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핵심 정리

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무효와 취소라는 법률행위의 효력 부정 제도를 학습했다. 다음 챕터 조건과 기한에서는 법률행위의 효력 발생이나 소멸을 장래의 사실에 의존하게 하는 부관 제도를 학습한다.

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기출문제

Q1. 법률행위의 무효와 취소에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(26회)

① 취소할 수 있는 법률행위를 취소한 경우, 무효행위 추인의 요건을 갖추면 이를 다시 추인할 수 있다. ② 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약의 허가를 배제하는 내용의 계약인 경우, 그 계약은 확정적 무효이다. ③ 강행채권의 양도가 양도금지특약을 위반하여 무효인 경우, 채무자는 일부 개별 채권의 특정하여 추인할 수 있다. ④ 취소할 수 있는 법률행위에 대한 원인자와 추인의 의사표시는 무관하다거나 그 상대방 역시 추인하여야 한다. ⑤ 취소할 수 있는 법률행위의 추인은 추인권자가 그 행위가 취소할 수 있는 것임을 알고 하여야 한다.

정답 및 해설

정답: 4번

강행채권의 양도가 양도금지특약을 위반하여 무효인 경우, 채무자는 일부 개별 채권을 특정하여 추인할 수 있다.

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Q2. 법률행위의 무효와 취소에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(25회)

① 법률행위의 일부분이 무효인 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 전부를 무효로 한다. ② 일부무효에 관한 제137조 단서의 유효부분만으로 법률행위를 하였을 것이라고 인정되는 경우, 그 유효부분은 무효로 되지 않는다. ③ 무효인 법률행위를 유효한 것으로 인용하거나 추인하는 경우에 무효행위의 추인은 그 행위가 무효임을 알고 추인하여야 하는 경우, 그 거래가는 등기시기로부터 무효로 등기된다. ④ 취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정된 경우, 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다. ⑤ 제한능력자의 법정대리인의 때문능력자의 법률행위를 추인한 후에는 제한능력자의 이름으로 그 법률행위를 취소하지 못한다.

정답 및 해설

정답: 3번

무효인 가등기를 유효한 등기로 인용하거나 약정한 경우, 그 가등기는 등기시에 소급하여 유효한 등기로 되는 것이 아니라 유효한 등기로 전용하기로 약정한 때부터 효력이 있다.

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Q3. 법률행위의 취소에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(24회)

① 취소할 수 있는 법률행위에 관하여 법정추인 사유가 존재하더라도, 이에를 보류했다면 추인의 효과가 발생하지 않는다. ② 취소할 수 있는 법률행위를 취소한 경우, 무효행위의 추인요건을 갖추더라도 다시 추인할 수 없다. ③ 의원대표를 한 대리인을 수여받은 자가 대리권을 행사하여 특별 시점의 본인의 수권행위가 있어야 한다. ④ 매도인이 매매대금을 원용한 배분해야하여서의 다수인이 인한 합의금을 지급하였음에도 불구하고 매도인이 위약 처분을 이유로 한 취소권을 행사할 수 있다. ⑤ 가분적인 법률행위의 일부에 취소사유가 존재하여 나머지 부분은 유지하면서 당사자에게 가정적 의사가 있는 경우, 일부만의 취소도 가능하다.

정답 및 해설

정답: 2번

취소할 수 있는 법률행위를 취소한 경우, 더 이상 취소할 수 있는 행위로서 추인은 할 수 없으나 무효행위의 추인요건을 갖추면 추인할 수 있다.

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Q4. 무효와 취소에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(23회)

① 취소할 수 있는 법률행위는 취소권을 행사하지 않더라도 당초부터 무효이다. ② 취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정된 경우, 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다. ③ 제한능력자가 제한능력을 이유로 법률행위를 취소한 경우, 그 법률행위로 인하여 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환할 책임이 있다. ④ 무효인 가등기를 유효한 등기로 전용하기로 합의하면 그대로의 효력이 있고, 이로써 가등기가 소급하여 유효한 등기로 전환되지 않는다. ⑤ 무효인 법률행위에 따른 법률효과를 임의하여도 그것이 보이는 타법률행위 하더라도 법률효과의 실현에 따른 손해에 대해서 밖으로도 그 배상을 청구할 수 있다.

정답 및 해설

정답: 1번

취소할 수 있는 법률행위는 취소하기 전에는 유효이며, 취소권을 행사하여야 소급하여 무효가 되는 것이다.

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Q5. 법률행위의 취소와 추인에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(22회)

① 법률행위가 취소되면 그 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다. ② 취소의 원인이 종료한 후 취소할 수 있는 법률행위를 추인하는 경우, 취소할 수 있는 법률행위임을 알고 추인해야 그 효력이 생긴다. ③ 법률행위를 취소한 경우, 취소권자는 이미 취소된 법률행위의 추인이 이어지는 취소된 법률행위에 따라 그 법률행위를 유효화할 수 없다. ④ 가분적인 법률행위의 일부분에만 취소사유가 있는 경우, 나머지 부분의 효용을 유지하면서 당사자의 가정적 의사가 있다면 그 일부만의 취소도 가능하다. ⑤ 취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정된 경우, 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다.

정답 및 해설

정답: 3번

취소할 수 있는 법률행위를 취소한 경우, 더 이상 취소할 수 있는 행위로서 추인은 할 수 없으나 무효행위의 추인요건을 갖추면 추인할 수 있다.

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Q6. 법률행위의 무효와 취소에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(21회)

① 취소할 수 있는 법률행위는 특별한 사정이 없는 한 취소하지 아무부터 효력이 없다. ② 취소의 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다. ③ 토지거래허가구역 내의 토지거래계약이 처음부터 허가를 배제하는 내용인 경우에는 확정적 무효이다. ④ 취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정된 경우, 그 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다. ⑤ 무권리자 甲이 乙의 권리를 자기 이름으로 처분한 경우, 乙이 추인하면 처분행위는 취소된 乙에게 미친다.

정답 및 해설

정답: 1번

취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다.

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Q7. 법률행위의 무효와 취소에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(20회)

① 매매대가는 취소되면 소급하여 무효가 된다. ② 불공정한 법률행위로서 무효인 경우, 추인에 의하여 법률행위가 유효로 될 수 없다. ③ 무효인 법률행위에 기하여 이미 이행된 급부는 부당이득으로 반환해야하므로 취소하여야 할 것이다. ④ 취소할 수 있는 법률행위의 취소권의 추인이 있으면 취소하지 못한다. ⑤ 취소할 수 있는 법률행위에서 법정대리인은 취소원인이 소멸한 후에만 추인할 수 있다.

정답 및 해설

정답: 5번

추인은 취소의 원인이 소멸한 후에 하여야만 효력이 있다. 그러나, 법정대리인 또는 후견인이 추인하는 경우에는 적용하지 아니한다.

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Q8. 법률행위의 무효와 취소에 관한 설명으로 옳은 것은?(19회)

① 취소할 수 있는 법률행위를 후견인이 추인하는 경우, 추인은 취소의 원인이 소멸한 후에 하여야만 효력이 있다. ② 당사자가 무효임을 알고 추인한 때에는 법률행위의 소급하여 효력이 발생하는 것이 아니라 새로운 법률행위를 한 것으로 본다. ③ 의사의 제한능력자의 제한능력을 이유로 취소한 법률행위의 하더라도 법률행위는 그 이익을 전부 상환하여야 한다. ④ 제한능력자와 계약한 때는 상대방은 제약 당시에 제한능력자임을 몰랐던 경우라도 추인이 있을 때까지 의사표시를 철회할 수 있다.

정답 및 해설

정답: 2번

무효인 법률행위를 추인한 경우 그 효력이 장거기 이전에 소급하지 아니하고, 그것이 당사자가 그 행위를 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위를 한 것으로 본다.

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Q9. 법률행위의 무효에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(18회)

① 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 원칙적으로 그 전부가 무효이나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 유효하다. ② 무효인 법률행위라도 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다. ③ 불공정한 법률행위로서 무효인 경우, 추인의 의하여 유효로 될 수 있다. ④ 무효인 법률행위에 의하여 미든 법률효과를 청해도 지키지 보이는 타법률행위의 하더라도 법률효과의 실현에도 위험을지고 있다면 그 법률효과의 실현에 대한 손해배상을 청구할 수 있다.

정답 및 해설

정답: 3번

매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 매매계약으로서 유효이다.

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Q10. 취소할 수 있는 법률행위에 관한 취소권자의 이의 보류 없는 행위로서 ‘법정추인’ 사유에 해당하지 않는 것은? (27회)

① 경개 ② 담보의 제공 ③ 계약의 해제 ④ 전부나 일부의 이행 ⑤ 취소할 수 있는 법률행위로 취득한 권리의 양도

정답 및 해설

정답: 3번

계약의 해제는 법정추인 사유가 아니다.

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Q11. 甲은 자신의 X부동산을 2억원에 매도하는 계약을 乙과 체결한 후, 그 계약이 乙의 기망행위로 이루어진 것임을 알면서도 다음 사유에 대해 이의를 보류하지 않았다. 甲이 매매계약을 취소할 수 있는 경우는?(18회)

① 甲이 乙로부터 이행청구를 받은 경우 ② 甲이 乙로부터 담보를 제공받은 경우 ③ 甲이 乙로부터 중도금 1억원을 수령한 경우 ④ 甲이 매매대금채권을 제3자에게 양도한 경우 ⑤ 甲이 乙에게 X부동산에 대한 소유권이전등기를 해 준 경우

정답 및 해설

정답: 1번

이행의 청구는 취소권자가 채권자로서 상대방에게 이행의 청구를 하는 경우를 말하고 상대방으로부터 이행의 청구를 받는 것은 법정추인사유에 포함되지 않으므로 甲은 매매계약을 취소할 수 있다.