점유의 개념

점유란 무엇인가

점유란 물건에 대한 사실상의 지배를 말한다(제192조 제1항). 여기서 핵심은 “사실상”이라는 단어다. 법률상 권리가 있는지 없는지는 따지지 않는다. 실제로 물건을 지배하고 있느냐만 본다.

예를 들어 아파트를 임차하여 살고 있는 세입자는 그 아파트를 점유하고 있다. 소유자가 아니더라도, 실제로 그 아파트에 살면서 사실상 지배하고 있기 때문이다.

점유와 소유의 차이

구분	점유	소유
본질	사실상의 지배 (사실 관계)	법률상의 권리 (권리 관계)
요건	물건을 실제로 지배하면 성립	등기·인도 등 법적 요건 충족 필요
예시	세입자가 임대 아파트에 거주	등기부에 소유자로 기재
보호 수단	점유보호청구권	소유물반환청구권 등

직접점유와 간접점유

점유는 물건을 직접 지배하는지, 아니면 타인을 통해 지배하는지에 따라 나뉜다.

직접점유: 물건을 직접 현실적으로 지배하는 것이다. 아파트에 실제로 거주하는 세입자가 직접점유자이다.

간접점유(제194조): 지상권·전세권·임차권 등의 관계로 타인에게 물건을 사용·수익하게 한 자는, 그 물건에 대해 간접점유를 가진다. 아파트를 세입자에게 임대한 소유자가 간접점유자이다.

구분	직접점유자	간접점유자
아파트 임대	세입자	임대인(소유자)
물건 보관 위탁	수치인(보관자)	임치인(맡긴 사람)
자동차 리스	리스 이용자	리스 회사

간접점유가 성립하려면 직접점유자와 간접점유자 사이에 일정한 법률관계(임대차, 위임, 기탁 등)가 존재해야 한다. 단순히 물건을 빌려 간 사이가 아니라, 되돌려 줄 의무가 있는 관계여야 한다.

점유보조자(제195조)

가사상·영업상 기타 유사한 관계로 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 자는 점유자가 아니라 점유보조자이다. 점유보조자는 독립된 점유자가 아니므로, 점유보호청구권을 행사할 수 없다.

예시:

• 관리사무소 직원이 관리하는 공용 물품 → 점유자는 관리단 또는 입주자대표회의이고, 직원은 점유보조자
• 회사 직원이 업무용으로 사용하는 노트북 → 점유자는 회사이고, 직원은 점유보조자

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점유의 종류

자주점유와 타주점유

구분	자주점유	타주점유
의미	소유의 의사로 하는 점유	소유의 의사 없이 하는 점유
예시	매수인이 매수한 부동산을 점유	임차인이 임차 부동산을 점유
취득시효	자주점유만 취득시효의 요건이 됨	취득시효 주장 불가

선의점유와 악의점유

구분	선의점유	악의점유
의미	본권(소유권 등)이 있다고 믿고 하는 점유	본권이 없음을 알면서 하는 점유
과실 수취	과실을 수취할 수 있음(제201조 제1항)	과실을 반환해야 함(제201조 제2항)
예시	유효하다고 믿은 매매계약으로 점유	계약이 무효인 줄 알면서 점유

과실(果實) 수취 — 실무 예시:

A가 아파트를 B에게서 매수했으나, 나중에 그 매매가 무효로 판명되었다. A가 그 동안 아파트를 제3자에게 월세를 주고 받은 임대료(법정과실)는 어떻게 되는가?

• A가 선의였다면(매매가 유효하다고 믿었다면): 임대료를 반환하지 않아도 된다.
• A가 악의였다면(매매가 무효인 줄 알았다면): 받은 임대료를 반환해야 하고, 수취하지 못한 과실도 배상해야 한다.

하자 있는 점유와 하자 없는 점유

하자 있는 점유: 폭행이나 강박, 은비(몰래), 불계속적으로 하는 점유를 말한다. 하자 없는 점유: 평온·공연·계속적인 점유를 말한다.

하자 유형	의미	반대 개념
강폭(강박·폭행)	폭력·협박으로 취득한 점유	평온한 점유
은비	은밀하게 하는 점유	공연한 점유
불계속	단속적(끊어지는) 점유	계속적 점유

점유의 승계(제199조)

점유권은 승계할 수 있다. 점유의 승계에는 두 가지 방법이 있다.

① 점유만 주장: 자기의 점유만을 주장할 수 있다. ② 전 점유자의 점유를 합산: 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다. 다만 이 경우 전 점유자의 하자(흠결)도 함께 승계한다.

실무 예시: 갑이 어떤 토지를 10년간 자주점유한 뒤 을에게 양도했다. 을이 5년간 더 점유했다면, 을은 자기 점유 5년만 주장하거나, 갑의 점유 10년을 합산하여 15년간의 점유를 주장할 수 있다. 다만 합산하면 갑의 점유에 악의 등의 하자가 있었으면 그 하자도 함께 승계된다.

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점유의 추정력

점유에는 법률상 일정한 사항이 추정되는 강력한 효력이 있다. 시험에서 매우 중요한 부분이다.

적법 추정(제197조 제1항)

점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.

이는 곧 점유자가 별도로 증명하지 않아도, 법률상 다음 네 가지가 추정된다는 의미이다.

추정 사항	의미
소유의 의사	자주점유로 추정
선의	본권이 있다고 믿는 것으로 추정
평온	폭행·강박 없이 점유한 것으로 추정
공연	은비(몰래)가 아닌 것으로 추정

추정을 깨려면(반증): 점유가 타주점유임을 주장하는 자가 이를 증명해야 한다. 점유자가 “나는 자주점유다”라고 증명할 필요가 없다.

무과실 추정

민법 제197조는 선의를 추정하지만, 무과실까지 추정하는지에 대해서는 견해가 나뉜다.

상황	추정 여부
점유취득시효(제245조 제2항)	선의 추정은 되지만, 무과실은 추정되지 않음(판례)
동산 선의취득(제249조)	선의 추정은 되지만, 무과실은 추정되지 않음(판례)
과실 수취권(제201조)	선의 추정됨

전후 양시 점유의 추정(제198조)

전후 양 시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다.

예를 들어, 2020년에 토지를 점유한 사실과 2025년에 점유한 사실이 증명되면, 그 사이 5년간도 계속 점유한 것으로 추정된다. 점유자가 5년간 매일 점유했다는 것을 일일이 증명할 필요가 없다.

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점유보호청구권

점유자가 점유를 침탈당하거나 방해받는 경우에, 본권의 유무와 관계없이 점유 사실 자체를 근거로 행사할 수 있는 청구권이다.

점유물반환청구권(제204조)

점유를 침탈당한 경우에 점유자가 그 물건의 반환을 청구할 수 있는 권리이다.

• 상대방: 침탈자 및 그 포괄승계인(상속인 등)
• 특정승계인에 대해: 특정승계인이 악의인 경우에만 청구 가능
• 제척기간: 침탈당한 날로부터 1년 내에 행사해야 함

아파트 예시: 입주민 A의 자전거 보관대에 있던 자전거를 B가 무단으로 가져갔다. A는 B에게 자전거 반환을 청구할 수 있다. B가 사망하여 상속인 C가 상속받았다면, C에게도 청구할 수 있다. 그러나 B가 선의의 D에게 팔았다면, D에게는 청구할 수 없다.

점유물방해배제청구권(제205조)

점유가 방해를 받고 있는 경우에 그 방해의 제거를 청구할 수 있는 권리이다.

• 상대방: 방해자 및 그 포괄승계인
• 특정승계인에 대해: 특정승계인이 악의인 경우에만 청구 가능
• 손해배상: 방해로 인한 손해배상도 함께 청구 가능
• 제척기간: 방해가 존속하는 동안 또는 방해가 종료한 후 1년 내

아파트 예시: 위층 입주민이 발코니에 대량의 화분을 놓아 물이 아래층으로 계속 흘러내리고 있다. 아래층 입주민은 점유물방해배제청구권으로 화분 이동을 청구할 수 있다.

점유물방해예방청구권(제206조)

점유의 방해를 받을 염려가 있는 경우에, 그 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있는 권리이다.

• 상대방: 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자
• 청구 내용: 방해 예방 조치 또는 손해배상 담보(보증금 등) 제공
• 제척기간: 없음(방해의 염려가 존속하는 한 언제든 행사 가능)

아파트 예시: 옆 동에서 대규모 외벽 수리 공사를 계획하고 있는데, 공사 과정에서 낙하물이 떨어져 내 세대의 발코니를 훼손할 위험이 있다. 이 경우 공사 시행 전에 방해예방청구권을 행사하여 안전 조치나 손해배상 담보를 요구할 수 있다.

점유보호청구권 정리

청구권	요건	상대방	제척기간
반환청구권(제204조)	점유 침탈	침탈자·포괄승계인(악의 특정승계인)	1년
방해배제청구권(제205조)	점유 방해	방해자·포괄승계인(악의 특정승계인)	방해 존속 중 또는 종료 후 1년
방해예방청구권(제206조)	방해의 염려	방해 염려 행위자	없음

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자력구제

자력구제란

자력구제란 점유자가 법원의 도움 없이 자기 힘으로 점유 침탈이나 방해에 대항하는 것을 말한다. 민법은 원칙적으로 자력구제를 금지하지만, 점유자에게는 예외적으로 두 가지 자력구제를 인정한다.

자력방위권(제209조 제1항)

점유자가 점유를 침탈 또는 방해하는 행위에 대하여, 자력으로 이를 방위할 수 있는 권리이다.

요건:

• 점유에 대한 침탈 또는 방해 행위가 현재 진행 중일 것
• 방위 행위가 상당한 범위 내일 것 (과도한 폭력 금지)

예시: 누군가 내 집 앞 주차장에 강제로 진입하여 내 차를 밀어내려 하고 있다. 이 상황에서 즉시 물리적으로 이를 저지하는 것은 자력방위권으로 허용된다.

자력탈환권(제209조 제2항)

점유를 침탈당한 경우, 점유자가 즉시 자력으로 이를 탈환할 수 있는 권리이다.

요건:

• 부동산의 경우: 침탈 사실을 안 후 즉시 탈환할 것
• 동산의 경우: 현장에서 또는 추적하여 즉시 탈환할 것

자력구제의 한계

구분	자력방위권	자력탈환권
시점	침탈·방해 행위 진행 중	침탈 완료 직후 즉시
대상	침탈 + 방해 모두	침탈만 해당
정도	상당한 범위 내	상당한 범위 내
시간 제한	행위 진행 중에만	부동산: 즉시 / 동산: 현장 또는 추적하여

자력구제의 범위를 넘는 행위는 불법행위가 되어 손해배상 책임을 진다. 예를 들어 주차장 무단 점거자에 대해 몇 주 뒤에 가서 그의 차를 파손하는 것은 자력구제가 아니라 위법 행위이다.

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핵심 정리

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다음 챕터에서는 소유권에 대해 학습한다. 소유권은 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 가장 완전한 물권으로, 점유권과 달리 법률상의 권리 자체를 다룬다. 소유권의 취득·상실, 공동소유, 소유물반환청구권 등을 체계적으로 정리한다.

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기출문제

Q1. 점유에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다틀이 있으면 판례에 따름)(26회)

1. 건물에 대하여 유치권을 행사하는 자는 건물의 부지를 점유하는 자력 배상하지 않는다.
2. 미등기건물을 양수하여 사실상의 처분권을 가진 자는 토지소유자에 대하여 건물부지의 점유·사용에 따른 부당이득반환의무를 진다.
3. 제약명의신탁약정에서 신탁부동산의 직접점유자와 간접점유자 사이에 병존적채권관계가 존재한다.
4. 제약명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기된 부동산을 명의신탁자가 점유하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 명의신탁자의 점유는 타주점유에 해당한다.
5. 선의의 타주점유자는 자신에게 배상의무가 있는 사유로 점유를 멸실하더라도 현존이익의 범위에서 손해배상책임을 진다.

정답 및 해설

정답: 3번

제약명의신탁약정에서 위탁자는 직접점유자와 간접점유자 사이에 병존적채권관계가 존재하지 않는다. 선의의 타주점유자는 자신에게 배상의무가 있는 사유로 점유를 멸실하더라도 현존이익의 범위에서만 손해배상 책임을 지고, 전부를 배상할 필요는 없다.

Q2. 자주점유에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다틀이 있으면 판례에 따름)(25회)

1. 부동산 매수자가 직권조사 등의 관리주체인 국가나 지방자치단체인 경우에는 자주점유의 추정이 깨진다.
2. 건물 명의자가 다른 이의 권유, 건의(建議) 등에 의해 점유를 시작한 때에는 타주점유에 해당한다.
3. 점유자가 자기의 점유연원을 주장하는 현(現) 점유자에게 자주점유의 추정이 깨진다.
4. 점유자가 스스로 주장한 매매와 같은 자주점유를 권원이 인정되지 않는다는 사유만으로도 자주점유의 추정이 깨진다고 볼 수 있다.
5. 자주점유인지 여부는 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정하여야 한다.

정답 및 해설

정답: 4번

부동산의 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되며, 점유자가 스스로 주장한 매매와 같은 자주점유 권원이 인정되지 않는다는 사유만으로는 자주점유의 추정이 깨지지 않는다. 소유의 의사는 내심의 의사가 아니라 점유 취득의 권원의 성질에 의해 외형적·객관적으로 결정한다.

Q3. 점유에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다틀이 있으면 판례에 따름)(22회)

1. 과실(果失)없이 과실(果實)을 수취하지 못한 악의의 점유자는 회복자에 대하여 그 과실(果實)의 대가를 보상하여야 한다.
2. 전후 양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정된다.
3. 점유자가 점유하고 있는 동산에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정된다.
4. 상속에 의하여도 본래의 점유에 대한 소에 대소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.
5. 타주점유자에게도 유익비상환청구권이 인정될 수 있다.

정답 및 해설

정답: 1번

과실(過失)없이 과실(果實)을 수취하지 못한 악의의 점유자는 회복자에 대하여 그 과실(果實)의 대가를 보상할 필요가 없다. 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환해야 하고, 소비하거나 수취하지 못한 과실에 대해서도 배상할 의무가 있다.

Q4. 점유권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다틀이 있으면 판례에 따름)(21회)

1. 점유권에 기한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못한다.
2. 자주점유는 소유의 의사로 하는, 적은 타 공연한 점유로 추정된다.
3. 점유의 권리 적법추정의 대한 권리는 부동산에도 적용된다.
4. 권자로 인하여 점유를 방해받는 자는, 그 공사가 완성되기 전이라면 공사자에 대해 1년을 경과하였더라도 방해배제를 청구할 수 있다.
5. 현(現)점유자의 점유가 타주점유라 하더라도 전 특정승계인의 점유와 합산하여 자주점유를 주장할 수 있다.

정답 및 해설

정답: 3번

점유의 권리 적법추정은 동산에만 적용되고 부동산에는 적용되지 않는다. 공사로 인하여 점유를 방해받은 경우, 그 공사가 완성되기 전이라면 공사자에 대해 1년을 경과하였더라도 방해배제를 청구할 수 있다. 현 점유자의 점유가 타주점유이더라도 전 특정승계인의 점유를 합산하여 자주점유를 주장할 수 있다.

Q5. 점유에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다틀이 있으면 판례에 따름)(19회)

1. 점유물반환청구권의 행사기간은 소(訴)의 제기기간이다.
2. 간접점유자도 점유물방해배제청구권을 행사할 수 있다.
3. 점유보조자에게도 점유보호청구권이 인정된다.
4. 점유자는 과실(過失)없이 점유한 것으로 추정된다.
5. 점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환을 청구할 수 있다.

정답 및 해설

정답: 3번

점유보조자에게는 점유보호청구권이 인정되지 않는다. 점유보조자는 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 자로서, 독립된 점유자가 아니기 때문이다. 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다.

Q6. 점유에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다틀이 있으면 판례에 따름)(20회)

1. 점유자가 점유물에 유익비를 지출한 경우, 점유자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
2. 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.
3. 임차 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.
4. 폭력에 의한 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 그 과실로 인하여 손해가 있는 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.

정답 및 해설

정답: 1번

점유자가 점유물에 유익비를 지출한 경우, 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 점유자의 선택이 아니라 회복자의 선택에 따른다는 점이 핵심이다.

Q7. 자주점유에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다틀이 있으면 판례에 따름)(27회)

1. 자주점유는 소유자로 등록한 지배를 하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미한다.
2. 매매계약이 무효가 되는 사정이 있을을 알지 못하고 부동산을 점유한 자의 점유는 자주점유에 해당한다.
3. 부동산 경매절차에서의 매수인이 부동산을 점유하고 있는 경우 자주점유로 추정된다.
4. 타주점유자가 사실의 대비로 소유권이전등기를 마친 것만으로는 점유의 성질이 자주점유로 변경되었다고 볼 수 있다.
5. 매매계약이 무효로 되는 사정이 있음을 알지 못하고 부동산을 매수한 자의 점유는 자주점유이다.

정답 및 해설

정답: 4번

타주점유자가 사신의 명의로 소유권이전등기를 마친 것만으로는 점유의 성질이 자주점유로 변경된 것으로 인정되지 않으므로 자주점유로 전환되었다고 볼 수 없다. 매매계약이 무효로 되는 사정이 있음을 알지 못하고 부동산을 매수한 자의 점유는 결국 당시에 소유의 의사로 점유한 것이라면 추후 그 매매가 무효가 되더라도 여전히 자주점유이다.