물권이란 무엇인가

물권이란 물건에 대하여 직접적·배타적으로 지배할 수 있는 권리를 말한다. 민법 제2편 물권법의 출발점이자, 주택관리사 시험에서 반복적으로 출제되는 핵심 개념이다.

여기서 핵심 키워드는 두 가지이다.

키워드	의미	예시
직접 지배	타인의 행위를 매개로 하지 않고 물건을 직접 사용·수익·처분할 수 있음	내 아파트를 내가 직접 사용하거나 전세를 놓을 수 있다
배타적 지배	같은 내용의 물권이 하나의 물건 위에 중복하여 존재할 수 없음	하나의 아파트에 소유자가 두 명일 수 없다 (공유는 지분으로 나뉨)

물권과 채권의 비교

물권법을 이해하려면 채권과의 차이를 명확히 알아야 한다. 시험에서도 물권과 채권의 차이를 묻는 문제가 자주 출제된다.

구분	물권	채권
성질	물건에 대한 직접 지배권	특정인에 대한 이행 청구권
대세효	모든 사람에게 주장 가능 (대세권)	채무자에게만 주장 가능 (대인권)
배타성	있음 (일물일권주의)	없음 (같은 목적의 채권 병존 가능)
우선효	채권에 우선	물권에 후순위
종류 제한	법률이 정한 것만 인정 (물권법정주의)	자유롭게 창설 가능 (계약자유의 원칙)
공시 방법	등기(부동산), 인도(동산)	공시 필요 없음

아파트 관리 예시: 입주민 甲이 자기 아파트(101동 301호)를 소유하고 있다면, 이것은 **물권(소유권)**이다. 甲은 이 아파트를 자유롭게 사용하고, 세를 놓고, 팔 수 있다. 반면 甲이 관리사무소에 하자보수를 요구할 수 있는 것은 채권이다. 관리사무소(채무자)에게만 청구할 수 있고, 다른 사람에게는 주장할 수 없다.

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물권의 종류

민법이 인정하는 물권은 총 10가지이다. 이를 체계적으로 분류하면 아래와 같다.

1차 분류: 본권과 점유권

구분	의미	예시
본권	물건을 지배할 수 있는 법률상 정당한 권원이 있는 권리	소유권, 지상권, 전세권 등
점유권	물건을 사실상 지배하고 있다는 사실 자체에 기초한 권리	습득물을 들고 있는 사람의 점유

점유권은 본권의 유무와 관계없이 인정된다. 도둑이 훔친 물건을 가지고 있어도 점유권 자체는 보호된다(물론 본권은 없다).

2차 분류: 소유권과 제한물권

본권은 다시 소유권과 제한물권으로 나뉜다.

• 소유권: 물건을 전면적으로 지배하는 권리 (사용·수익·처분 모두 가능)
• 제한물권: 소유권의 일부 권능만을 내용으로 하는 권리

제한물권은 다시 용익물권과 담보물권으로 나뉜다.

구분	의미	종류
용익물권	타인의 물건을 사용·수익하기 위한 물권	지상권, 지역권, 전세권
담보물권	채권의 담보를 위한 물권	유치권, 질권, 저당권

민법상 10가지 물권 정리

번호	물권	분류	핵심 내용
1	점유권	점유권	물건을 사실상 지배하는 상태 자체
2	소유권	본권 · 소유권	전면적 지배권 (사용·수익·처분)
3	지상권	본권 · 용익물권	타인 토지 위에 건물·공작물을 소유하기 위한 권리
4	지역권	본권 · 용익물권	자기 토지(요역지)의 편익을 위해 타인 토지(승역지)를 이용하는 권리
5	전세권	본권 · 용익물권	전세금을 지급하고 타인 부동산을 사용·수익하는 권리
6	유치권	본권 · 담보물권	채권 변제 시까지 물건을 유치(점유 보유)하는 권리
7	질권	본권 · 담보물권	동산 또는 권리를 담보로 점유하는 권리
8	저당권	본권 · 담보물권	부동산을 담보로 잡되 점유는 이전하지 않는 권리
9	권리질권	본권 · 담보물권	채권이나 무체재산권을 목적으로 한 질권
10	양도담보	관습법상 담보물권	소유권을 이전하는 형식으로 담보를 설정

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물권법정주의

의의와 근거

물권법정주의란 물권의 종류와 내용을 법률(또는 관습법)로 정한 것에 한하여 인정하고, 당사자가 법률이 정하지 않은 새로운 종류의 물권을 자유롭게 창설할 수 없다는 원칙이다.

민법 제185조 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”

물권법정주의의 취지

물권은 **대세효(절대효)**가 있어 모든 사람에게 영향을 미친다. 따라서 누구나 어떤 물권이 존재하는지 예측할 수 있어야 거래의 안전이 보장된다. 만약 당사자들이 마음대로 새로운 물권을 만들 수 있다면, 제3자가 예상하지 못한 권리에 의해 피해를 입을 수 있다.

구분	물권법정주의	계약자유의 원칙
적용 영역	물권	채권
원칙	법률이 정한 종류·내용만 인정	당사자가 자유롭게 창설 가능
이유	물권의 대세효 → 거래안전 보호	채권은 당사자 사이에만 효력

물권법정주의의 내용

물권법정주의에 의해 금지되는 것은 두 가지이다.

1. 종류 강제: 법률(또는 관습법)이 인정하지 않는 새로운 종류의 물권 창설 불가
2. 내용 강제: 법률이 정한 물권의 내용을 임의로 변경 불가

예시: 甲과 乙이 계약으로 “乙은 甲의 토지를 20년간 독점적으로 통행할 수 있으며 이를 방해하는 자에게 손해배상을 청구할 수 있는 통행물권을 설정한다”라고 약정해도, 이는 민법이 인정하지 않는 새로운 물권이므로 물권으로서의 효력은 인정되지 않는다. 다만 채권적 효력(당사자 간 계약)은 유효할 수 있다.

관습법상 물권

민법에 명문 규정은 없지만, 판례가 관습법상 인정하는 물권이 있다.

관습법상 물권	내용
분묘기지권	타인 소유 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘 기지에 대해 갖는 지상권 유사의 물권. 20년간 평온·공연하게 분묘를 소유하면 시효취득 가능
관습법상 법정지상권	토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자에게 인정되는 지상권

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물권의 효력

물권에는 크게 두 가지 효력이 있다. 우선적 효력과 물권적 청구권이다.

1. 우선적 효력

(1) 물권 상호간의 우선적 효력

하나의 물건 위에 내용이 서로 양립할 수 없는 물권이 여러 개 존재할 때, 먼저 성립한 물권이 후에 성립한 물권에 우선한다. 이를 시간적 우선의 원칙이라 한다.

예시: 甲의 토지에 2024년 1월에 1순위 저당권(A은행), 2024년 6월에 2순위 저당권(B은행)이 설정되었다. 甲이 채무를 갚지 못해 토지가 경매에 넘어가면, A은행이 B은행보다 먼저 변제받는다.

단, 같은 부동산 위의 물권 순위는 등기 순서에 의해 결정된다(민법 제186조 참조).

(2) 물권과 채권 사이의 우선적 효력

같은 물건에 물권과 채권이 경합하면, 원칙적으로 물권이 채권에 우선한다. 이를 물권의 우선적 효력이라 한다.

예시: 甲이 자기 아파트를 乙에게 임대(채권)한 상태에서, 丙에게 매매하고 소유권이전등기(물권)를 마쳐주었다. 이 경우 새 소유자 丙의 **소유권(물권)**이 乙의 **임차권(채권)**보다 원칙적으로 우선한다. (다만 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추면 예외적으로 임차인이 보호됨)

2. 물권적 청구권

물권의 내용이 침해되었거나 침해될 우려가 있을 때, 물권자가 침해자에 대해 그 침해의 제거 또는 예방을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 물권의 **대세효(절대효)**에서 당연히 파생되는 효력이다.

물권적 청구권에는 세 가지가 있다.

종류	내용	요건	예시
반환청구권	물건의 점유를 빼앗긴 경우, 그 물건의 반환을 청구	상대방이 물건을 점유하고 있을 것	甲의 아파트를 乙이 불법으로 점거 → 甲이 반환 청구
방해배제청구권	점유 침탈 이외의 방법으로 물권이 방해받는 경우, 방해의 제거를 청구	현재 방해 상태가 존재할 것	이웃이 甲의 토지에 쓰레기를 무단으로 적재 → 甲이 제거 청구
방해예방청구권	장래에 물권이 방해받을 우려가 있는 경우, 방해의 예방을 청구	방해 발생 위험이 있을 것	옆 건물이 무너질 위험이 있어 甲의 건물에 피해가 예상 → 甲이 예방조치 청구

아파트 관리 실무 예시:

• 반환청구권: 관리사무소 창고를 무단으로 점유하고 있는 입주민에게 반환을 청구
• 방해배제청구권: 공용복도에 개인 물건을 쌓아놓은 입주민에게 제거를 청구
• 방해예방청구권: 위층 입주민의 누수 방치로 아래층에 피해가 예상될 때 수리를 청구

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다음 챕터 물권의 변동에서는 물권이 어떻게 발생·변경·소멸하는지, 부동산 물권변동의 성립요건주의(등기)와 동산 물권변동의 인도, 그리고 공시의 원칙과 공신의 원칙을 학습한다.

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기출문제

Q1. 물권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(24회)

1. 물권법정주의에 관한 민법 제185조의 “법률”에는 규칙이나 지방자치단체의 조례가 포함되지 않는다.
2. 온천에 관한 권리는 독립한 물권으로 볼 수 없다.
3. 일물일권주의의 원칙상 특정 건물안 일부의 방 일부분에 전부에 대해서는 1개의 양도담보권을 설정할 수 있다.
4. 소유권이전등기 청구권·대지적으로 포기는 소유권 포기가 아니다.
5. 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효의 대상이 아니다.

정답 및 해설

정답: 3번

일물일권주의의 원칙상 특정 건물안 일부의 방 일부분에 전부에 대해서는 1개의 양도담보권을 설정할 수 없다. 일물일권주의란 하나의 물건 위에 하나의 물권이 성립한다는 원칙으로, 물건의 일부에 대해서는 독립한 물권을 설정할 수 없다.

Q2. 물권적 청구권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(20회)

1. 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
2. 소유권을 상실한 전(前)소유자는 제3자의 불법점유에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다.
3. 미등기인 양도담보권자가 되어 토지를 불법점유하고 있는 경우, 대지인인 토지소유자는 임차인이라 하더라도 물권적 청구권을 행사할 수 있다.
4. 부동산에 대한 점유취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권은 물권적 청구권이다.
5. 토지의 매수인이 소유권이전등기를 경료받기 전에 매매계약에 의해서는 그 토지를 불법으로 인도받은 경우, 매도인은 매수인에게 토지 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.

정답 및 해설

정답: 4번

부동산에 대한 점유취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이다. 물권적 청구권은 물권 자체에서 파생되는 것이지, 시효취득에 의한 등기청구권은 채권적 성질을 갖는다.

Q3. 물권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(18회)

1. 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.
2. 지상권 또는 전세권을 지분적으로 목적으로 할 수 없다.
3. 분묘기지권은 물권이지만, 온천에 관한 권리는 독립한 물권으로 볼 수 없다.
4. 미등기 건물의 양수인은 소유권에 준하는 관습법상의 물권을 취득하는 것이 아니다.
5. 지상권은 토지소유자의 동의 없이 지상권을 양도할 수 있다.

정답 및 해설

정답: 4번

미등기 건물의 양수인은 소유권이전등기를 경료하지 않는 한 소유권을 취득할 수 없을 뿐 아니라, 소유권에 준하는 관습법상의 물권을 취득하는 것도 아니다. 보기 4번의 설명은 맞는 내용이므로, 다른 보기 중에서 틀린 것을 찾아야 한다. 지상권 또는 전세권은 지분적으로 목적으로 할 수 있으므로 2번이 옳지 않다.

Q4. 물권적 청구권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(27회)

1. 지상권을 설정한 토지소유권자는 그 토지에 대한 불법점유자에 대하여 물권적 청구권을 행사할 수 없다.
2. 점유를 상실하였으나 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회수하지 못하는 경우, 전(前)소유자는 소유권에 준하는 물권적 청구권을 행사할 수 없다.
3. 매도인이 목적물의 소유권을 상실한 전(前)소유자는 그 물건의 점유자에게 이전등기를 구할 권한이 없으므로 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다.
4. 소유권은 물권적청구권으로서 물권이므로 소유권을 상실한 전(前)소유자에게는 물권적 청구권이 인정되지 않는다.
5. 지역권자는 공작물의 행사를 방해하는 자에게 승역지 소유자의 반환청구를 할 수 있다.

정답 및 해설

정답: 1번

지상권을 설정한 토지소유권자는 그 토지에 대한 불법점유자에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있고, 또한 간접점유자로서의 물권적청구권도 행사할 수 있다. 그러나 보기에서는 “행사할 수 없다”고 하였으므로 이 보기가 틀린 것이 아닌지 확인이 필요하다. 실제로는 ① 지상권을 설정한 토지소유권자도 소유권에 기하여 불법점유자에 대한 물권적 청구권을 행사할 수 있으므로 1번은 틀린 설명이다.

정답은 다음과 같이 정리된다: ② 점유를 상실하더라도 점유회수의 소를 제기할 수 있고, ③ 소유권과 물권적청구권은 소유권에 기한 것이므로 소유권을 상실하면 행사할 수 없다는 것은 맞으며, ④ 소유권을 상실하면 물권적 청구권도 행사할 수 없다는 것도 맞다. ⑤ 지역권자는 공작하지 않으므로 지역권의 행사를 방해하는 자에게 승역지의 반환청구를 할 수 없고, 방해배제 또는 방해예방의 청구만 할 수 있다. 따라서 정답은 1번이다. 지상권을 설정한 토지소유권자는 그 토지에 대한 불법점유자에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.