계약이란 무엇인가

계약이란 서로 대립하는 두 개 이상의 의사표시가 합치하여 성립하는 법률행위이다. 쉽게 말해 “팔겠다”는 사람과 “사겠다”는 사람의 의사가 맞아떨어지면 매매계약이 성립한다. 민법 제3편 채권법에서 가장 핵심적인 부분이며, 주택관리사 시험에서는 매년 3~5문제가 출제될 정도로 비중이 높다.

아파트 관리 실무에서 계약은 일상이다. 관리용역계약, 공사도급계약, 입주민의 전세·매매계약 등 모든 업무가 계약을 기초로 이루어진다. 계약의 성립·효력·해제에 대한 기본 원리를 이해하지 못하면 실무에서 분쟁에 적절히 대응할 수 없다.

계약의 종류

계약은 여러 기준으로 분류된다. 시험에서는 “다음 중 쌍무계약이 아닌 것은?” 같은 형태로 자주 출제된다.

① 쌍무계약과 편무계약

구분	의미	예시
쌍무계약	양 당사자가 서로 대가적 의미가 있는 채무를 부담하는 계약	매매, 임대차, 도급, 고용
편무계약	한쪽만 채무를 부담하는 계약	증여, 사용대차, 무이자 소비대차

핵심: 쌍무계약에서만 동시이행의 항변권(제536조)과 위험부담(제537조)의 문제가 발생한다. 편무계약에서는 이 문제가 생기지 않는다.

② 유상계약과 무상계약

구분	의미	예시
유상계약	양 당사자가 서로 **대가적 의미가 있는 출연(경제적 부담)**을 하는 계약	매매, 임대차, 교환, 유상임치
무상계약	한쪽만 경제적 출연을 하는 계약	증여, 사용대차, 무상임치

③ 낙성계약과 요물계약

구분	의미	예시
낙성계약	당사자의 합의만으로 성립	매매, 임대차, 도급, 위임 (민법상 대부분의 계약)
요물계약	합의 + 목적물의 인도가 있어야 성립	현상광고(판례), 소비대차(다수설·판례)

민법은 낙성계약이 원칙이다. 요물계약은 극히 예외적으로만 인정된다.

④ 전형계약과 비전형계약

구분	의미	예시
전형계약(유명계약)	민법에 규정된 15가지 계약	증여, 매매, 교환, 소비대차, 사용대차, 임대차, 고용, 도급, 현상광고, 위임, 임치, 조합, 종신정기금, 화해
비전형계약(무명계약)	민법에 규정되지 않은 계약	리스계약, 프랜차이즈계약, 아파트관리위탁계약

계약자유의 원칙: 사적 자치의 원칙에 따라 당사자는 민법에 규정되지 않은 비전형계약도 자유롭게 체결할 수 있다.

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계약의 성립 — 청약과 승낙

계약은 청약과 승낙이라는 두 의사표시의 합치로 성립한다. 시험에서는 청약의 구속력, 승낙의 기간, 교차청약, 의사실현 등을 중심으로 출제된다.

청약

청약이란 상대방의 승낙과 결합하여 계약을 성립시키려는 확정적 의사표시이다. 단순한 “이 물건 살래요?”라는 질문이 아니라 “이 아파트를 5억 원에 팔겠습니다”처럼 계약의 내용이 확정된 의사표시여야 한다.

청약의 구속력 (제527조)

원칙	내용
구속력	청약은 이를 철회하지 못한다 (제527조)
의미	승낙 기간 내에 상대방이 승낙하면 청약자의 의사와 관계없이 계약이 성립함
예외	청약 시 “자유롭게 철회할 수 있다”는 의사를 표시한 경우에는 철회 가능

승낙 기간을 정한 청약 (제528조~제529조)

구분	내용
기간 내 승낙	계약 성립
기간 내 승낙이 없는 경우	청약은 효력을 잃음 (제528조 제1항)
연착된 승낙	청약자가 지체 없이 연착 통지를 하면 새로운 청약으로 봄. 통지를 하지 않으면 적시에 도달한 것으로 보아 계약 성립 (제528조 제2항)

승낙 기간을 정하지 않은 청약 (제529조)

상대방	내용
대화자 간	대화가 계속되는 동안 승낙하지 않으면 효력 상실
격지자 간	상당한 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못하면 효력 상실

교차청약과 의사실현

개념	내용	조문
교차청약	당사자 쌍방이 동일한 내용의 청약을 동시에 한 경우 → 양 청약이 상대방에게 도달한 때 계약 성립	제533조
의사실현	관습 또는 청약의 성질상 승낙의 통지가 필요 없는 경우 → 승낙의 의사로 인정되는 **사실(행위)**이 있으면 계약 성립	제532조

의사실현의 예시: 아파트 관리사무소가 엘리베이터 부품을 주문(청약)하고, 납품업체가 별도의 승낙 통지 없이 바로 부품을 발송한 경우 → 발송 행위가 승낙의 의사실현이 되어 계약 성립.

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계약의 효력

쌍무계약이 유효하게 성립하면 동시이행의 항변권, 위험부담, 제3자를 위한 계약 등의 효력이 발생한다.

동시이행의 항변권 (제536조)

동시이행의 항변권은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리이다. 쌍무계약에서 양 채무의 공평한 이행을 보장하기 위한 제도이다.

실무 예시: 아파트 관리사무소가 인테리어 업체에 공용부분 수선 공사를 발주했다. 업체가 공사를 완료하고 대금을 청구했으나, 관리사무소는 하자보수를 요구한다. 이 경우 업체는 “대금을 지급하기 전까지 하자보수를 거절한다”고 주장할 수 있고, 관리사무소도 “하자보수가 완료되기 전까지 대금 지급을 거절한다”고 주장할 수 있다. 이것이 동시이행의 항변권이다.

동시이행의 항변권의 요건

요건	내용
① 쌍무계약에서 발생한 대가적 채무일 것	편무계약에서는 발생하지 않음
② 상대방의 채무가 이행기에 있을 것	아직 이행기가 도래하지 않았으면 거절할 이유가 없음
③ 상대방이 자기 채무의 이행을 제공하지 않고 이행을 청구할 것	상대방이 먼저 이행을 제공하면 더 이상 항변 불가
④ 선이행의무가 없을 것	자기가 먼저 이행해야 하는 경우에는 항변 불가

동시이행의 항변권의 효과

효과	내용
이행거절권	상대방이 이행 제공할 때까지 자기 이행을 거절할 수 있음
이행지체 책임 배제	동시이행의 항변권이 있으면 이행을 하지 않더라도 이행지체에 빠지지 않음
상계 금지 적용 안 됨	동시이행의 항변권이 붙은 채권으로는 상대방이 상계할 수 없음

위험부담 (제537조·제538조)

위험부담이란 쌍무계약에서 한쪽 급부가 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 이행불능이 된 경우, 반대급부의 운명은 어떻게 되는가의 문제이다.

예시: 甲이 자기 아파트를 乙에게 5억 원에 매도하기로 했다. 그런데 계약 후, 인도 전에 지진으로 아파트가 붕괴되었다(쌍방 무과실). 이 경우 甲은 아파트를 인도할 수 없게 되었는데, 乙은 5억 원을 지급해야 하는가?

원칙	내용	조문
채무자주의	한쪽 급부가 이행불능이 되면 반대급부도 소멸	제537조
결론	위 예시에서 乙은 대금 5억 원을 지급할 의무가 없다	—

제3자를 위한 계약 (제539조~제542조)

제3자를 위한 계약이란 계약 당사자가 아닌 제3자에게 직접 권리를 취득하게 하는 계약이다.

용어	의미	예시
요약자	제3자에게 급부할 것을 약속받는 당사자	보험계약의 보험계약자
낙약자	제3자에게 직접 급부할 것을 약속하는 당사자	보험회사
수익자(제3자)	계약에 의해 직접 권리를 취득하는 사람	보험금 수령인(피보험자)

수익자의 권리 취득

단계	내용
① 계약 체결	요약자와 낙약자 사이에 계약이 성립
② 수익의 의사표시	수익자가 낙약자에게 수익의 의사표시를 해야 권리가 확정적으로 발생 (제539조 제2항)
③ 의사표시 후	당사자는 이를 변경·소멸시킬 수 없다

실무 예시: 아파트 입주민(요약자)이 보험회사(낙약자)와 화재보험계약을 체결하면서, 보험사고 발생 시 관리단(수익자)이 보험금을 직접 수령하도록 약정한 경우가 제3자를 위한 계약이다.

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계약의 해제와 해지

해제란 유효하게 성립한 계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 일방적 의사표시이고, 해지는 계속적 계약관계를 장래에 향하여 소멸시키는 일방적 의사표시이다.

해제의 종류

구분	의미	예시
약정해제	계약 당시 해제권을 유보하기로 약정	”잔금 기일까지 미지급 시 매도인은 계약을 해제할 수 있다”
법정해제	법률이 정한 사유가 발생하면 해제 가능	이행지체·이행불능 시 (제544조~제546조)

법정해제의 요건

① 이행지체로 인한 해제 (제544조)

당사자 일방이 채무를 이행하지 않는 경우, 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다.

요건	내용
① 채무자의 이행지체	이행기에 이행하지 않았을 것
② 상당한 기간을 정한 최고	채권자가 “○일 내에 이행하라”고 최고
③ 기간 내 불이행	최고 기간 내에 이행하지 않을 것

정기행위의 해제(제545조): 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우(예: 결혼식 케이터링)에는 최고 없이 바로 해제할 수 있다.

② 이행불능으로 인한 해제 (제546조)

채무자의 귀책사유로 이행이 불능하게 된 때에는 최고 없이 바로 계약을 해제할 수 있다.

해제의 효과

효과	내용	조문
원상회복의무	각 당사자는 상대방을 원래 상태로 회복시킬 의무가 있다	제548조
금전 반환 시 이자 가산	받은 금전에 대해서는 받은 날로부터 이자를 붙여 반환	제548조 제2항
손해배상 청구 가능	해제와 손해배상은 양립 가능 (해제해도 손해배상 청구 가능)	제551조
제3자 보호	해제는 제3자의 권리를 해하지 못한다	제548조 제1항 단서

해제와 해지의 차이

구분	해제	해지
효력	소급적 소멸 (처음부터 없었던 것처럼)	장래에 향하여 소멸
적용 계약	1회적 계약 (매매, 도급 등)	계속적 계약 (임대차, 고용, 위임 등)
원상회복	있음	원칙적으로 없음 (이미 이행한 부분은 유효)
이유	이미 이행된 것을 원래 상태로 돌릴 수 있으므로 소급 효과 가능	계속적 급부관계를 소급적으로 소멸시키면 법률관계가 복잡해짐

실무 예시: 아파트 관리사무소가 경비용역업체와 1년 단위 경비용역계약을 체결했다가 중도에 계약관계를 종료시키려면 해지를 해야 한다. 매매계약에서 잔금 미지급으로 계약을 없던 일로 하려면 해제를 해야 한다.

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계약금 (제565조)

계약금이란 계약 체결 시 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 기타 유가물을 말한다. 주택관리사 시험뿐 아니라 실생활에서도 가장 많이 접하는 주제이다.

계약금의 성질

계약금은 다양한 성질을 가질 수 있다.

성질	의미
증약금	계약이 성립했다는 증거로서의 의미
위약금	계약 위반 시 손해배상의 예정으로서의 의미
해약금	계약을 해제할 수 있는 권리를 유보하는 의미

해약금에 의한 해제

당사자	해제 방법
교부자(매수인)	계약금을 포기하고 해제
수령자(매도인)	계약금의 **배액(2배)**을 상환하고 해제

예시: 甲이 乙의 아파트를 매수하면서 계약금 5,000만 원을 교부했다.

• 甲(매수인)이 해제하려면: 계약금 5,000만 원을 포기 (돌려받지 않음)
• 乙(매도인)이 해제하려면: 계약금의 배액인 1억 원을 상환 (받은 5,000만 원 + 자기 부담 5,000만 원)

이행착수와 해제 제한

원칙	내용
해제 가능 시점	상대방이 이행에 착수하기 전까지만 해제 가능 (제565조 제1항)
이행착수의 의미	채무의 이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것 (판례)
이행착수의 예시	잔금 지급, 소유권이전등기 서류 교부, 중도금 지급 등

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초보자가 흔히 혼동하는 포인트

혼동 사항	올바른 이해
”청약을 보내면 취소할 수 있다”	청약에는 구속력이 있어 원칙적으로 철회 불가 (제527조)
“계약금 = 위약금이다”	별도 약정 없으면 계약금은 해약금으로 추정 (제565조)
“계약을 해제하면 손해배상을 받을 수 없다”	해제와 손해배상은 양립 가능 (제551조)
“해제와 해지는 같은 것이다”	해제는 소급적 소멸, 해지는 장래적 소멸
”위험부담은 채권자주의가 원칙이다”	한국 민법은 채무자주의가 원칙 (제537조)
“내가 이행에 착수하면 상대방이 해제할 수 없다”	해제 제한은 상대방의 이행착수를 기준으로 판단

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다음 챕터에서는 계약법 각론에 대해 학습한다. 민법이 규정한 전형계약 중 주택관리사 시험에서 가장 중요한 매매, 임대차, 도급, 위임 등의 개별 계약 유형을 구체적으로 살펴본다.

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기출문제

Q1. 민법이 규정하고 있는 전형계약이 아닌 것은? (24회)

1. 부당이득
2. 위임
3. 도급
4. 증여
5. 매매

정답 및 해설

정답: 1번

부당이득은 계약이 아니다. 부당이득은 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 경우에 성립하는 법정채권관계이다. 위임, 도급, 증여, 매매는 모두 민법이 규정한 전형계약(유명계약)에 해당한다.

Q2. 민법이 규정하고 있는 전형계약이 아닌 것은? (19회)

1. 사무관리
2. 여행계약
3. 현상광고
4. 조합
5. 종신정기금

정답 및 해설

정답: 1번

사무관리는 계약이 아니다. 사무관리는 의무 없이 타인을 위하여 그 사무를 관리하는 것으로, 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의해 발생하는 법정채권관계이다. 여행계약, 현상광고, 조합, 종신정기금은 모두 민법이 규정한 전형계약에 해당한다.

Q3. 계약의 성립에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (24회)

1. 승낙기간이 정해진 경우에 승낙의 통지가 그 기간 내에 도달하지 않으면 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 않는다.
2. 격지자간의 계약은 승낙의 통지가 도달한 때에 성립한다.
3. 청약이 상대방에게 도달하여 그 효력이 발생하면 청약자는 이를 철회하지 못한다.
4. 청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 않은 경우, 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다.
5. 당사자 간에 동일한 내용의 청약이 상호 교차된 경우에는 양청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다.

정답 및 해설

정답: 2번

격지자간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다(제531조). 도달한 때가 아니라 발송한 때이다. 이는 격지자 간 거래의 신속성을 위한 규정이다. 나머지 선지는 모두 올바른 설명이다.

Q4. 2020. 3. 2. 甲은 乙에게 자신의 X토지를 1억 원에 매도하겠다는 뜻과 함께 승낙기간을 2020. 3. 10.로 정한 내용의 서면을 발송하였고, 위 서면이 2020. 3. 4. 乙에게 도달하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (23회)

1. 甲은 2020. 3. 10. 이전 어느 때라도 청약을 철회적으로 철회할 수 있다.
2. 乙이 발송한 승낙통지가 2020. 3. 9. 甲에게 도달한 경우, 甲과 乙의 계약은 2020. 3. 10.에 성립한다.
3. 乙이 2020. 3. 12. 계약내용을 변경하여 승낙하더라 하여도 승낙이므로 甲이 乙의 승낙에 곧바로 승낙하여도 계약은 성립한다.
4. 乙이 2020. 3. 9. 발송한 승낙통지가 2020. 3. 11. 甲에게 도달한 경우, 이를 연착된 승낙이라고 하며 甲이 지체 없이 승낙자인 乙에게 연착의 통지를 하면 그 승낙은 효력이 없다.
5. 만일 乙이 甲에게 X토지를 2020. 3. 3. 1억 원에 매수하겠다는 서면을 발송하여 2020. 3. 6. 도달하였다면 이는 교차청약이므로 계약은 2020. 3. 6. 성립한다.

정답 및 해설

정답: 4번

승낙기간을 정한 청약에서 승낙의 통지가 기간 후에 도달한 경우(연착된 승낙), 청약자가 지체 없이 연착의 통지를 하면 그 승낙은 효력이 없게 된다. 연착의 통지를 하지 않으면 적시에 도달한 것으로 보아 계약이 성립한다(제528조 제2항). 1번은 청약에 구속력이 있으므로 철회 불가, 2번은 승낙 도달 시(3. 9.)에 성립, 3번은 변경을 가한 승낙은 새로운 청약으로 봄, 5번은 교차청약이 되려면 동일한 내용이어야 하고 양 청약이 상대방에게 도달한 때 성립한다.

Q5. 청약과 승낙에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (22회)

1. 승낙기간을 정한 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.
2. 승낙의 연착 통지를 하여야 할 청약자가 연착의 통지를 하면 계약이 성립한다.
3. 청약자는 연착된 승낙을 새로운 청약으로 볼 수 있다.
4. 당사자간에 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우에는 양청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다.
5. 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요 없는 경우, 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다.

정답 및 해설

정답: 2번

승낙의 연착 통지를 하여야 할 청약자가 연착의 통지를 하지 않으면 승낙은 연착하지 않은 것이 되어 계약이 성립한다. 반대로, 연착의 통지를 하면 그 승낙은 효력이 없게 되어 계약은 성립하지 않는다(제528조 제2항). 즉, 선지의 내용은 반대로 서술되어 있으므로 옳지 않은 설명이다.