용익물권의 의의

용익물권이란 타인의 물건을 일정한 범위에서 사용·수익할 수 있는 물권을 말한다. 소유권이 물건을 전면적으로 지배하는 권리라면, 용익물권은 소유권의 일부 권능(사용·수익)만을 내용으로 하는 제한물권이다.

민법이 인정하는 용익물권은 지상권, 지역권, 전세권 세 가지이다.

구분	소유권	용익물권
지배 범위	사용·수익·처분의 전면적 지배	사용·수익만 가능 (처분권 없음)
성질	완전물권	제한물권
타인 물건	자기 물건에 대한 권리	타인의 물건에 대한 권리
독립성	독립적 권리	소유권에 의존하여 존재

왜 중요한가

아파트 단지 관리에서 용익물권은 실무적으로 매우 빈번하게 등장한다. 예를 들어 단지 내 도로 부지가 다른 사람 소유인 경우 지역권이 문제되고, 건물만 소유하고 토지는 다른 사람 소유인 경우 지상권이 문제된다. 또한 전세권은 주택관리사가 반드시 알아야 할 주거 관련 핵심 권리이다. 주택관리사 시험에서 용익물권은 매년 2~3문제가 출제되는 고빈출 영역이다.

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지상권

지상권의 의의

지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리이다(민법 제279조). 핵심은 “토지 위에 무언가를 소유하기 위해” 토지를 사용한다는 점이다.

지상권의 성립

성립 원인	내용
약정지상권	당사자 간 합의 + 등기로 성립
법정지상권	법률 규정에 의해 당연히 성립 (민법 제366조, 관습법)
판례에 의한 지상권	관습법상 법정지상권

존속기간 — 최단기간 제도

지상권은 존속기간을 약정할 수 있지만, 민법은 최단기간을 정하여 지상권자를 보호한다(민법 제280조). 약정기간이 아래 기간보다 짧으면 아래 기간으로 연장된다.

건물·공작물 종류	최단 존속기간
석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물	30년
그 밖의 건물	15년
건물 외의 공작물	5년
수목	5년 (실무상 거의 없음)

예시: 甲 소유 토지 위에 乙이 목조 건물을 짓기 위해 지상권을 설정하면서 “기간 10년”으로 약정했다면, 목조 건물은 견고하지 않은 건물이므로 최단기간 15년이 적용된다. 10년 약정은 무효가 되고 15년으로 늘어난다.

존속기간을 약정하지 않은 경우에도 위 최단기간이 그대로 적용된다(민법 제281조 제1항).

지상권의 효력

효력	내용
토지사용권	지상권의 목적 범위 내에서 토지를 사용할 수 있다
처분의 자유	지상권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있다 (토지 소유자의 동의 불요)
임대 가능	그 토지를 타인에게 임대할 수 있다 (토지 소유자의 동의 불요)
지료 지급의무	약정이 있으면 지료(토지 사용료)를 지급해야 한다

지상권의 소멸과 갱신

• 지료 연체: 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않으면 토지 소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제287조).
• 갱신청구: 존속기간이 만료된 경우, 건물 기타 공작물이나 수목이 현존하면 지상권자는 갱신을 청구할 수 있다(민법 제283조).
• 매수청구: 지상권이 소멸한 경우, 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다(민법 제285조).

구분지상권

구분지상권이란 토지의 지하 또는 지상의 공간 일정 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권이다(민법 제289조의2). 지하철, 지하상가, 고가도로 등에서 활용된다.

예시: 서울시가 민간 소유 토지의 지하 20m~30m 구간에 지하철 터널을 건설하기 위해 구분지상권을 설정하는 경우. 토지 소유자는 지상은 그대로 사용하면서 지하 일정 구간만 서울시에 제공하게 된다.

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지역권

지역권의 의의

지역권이란 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기 토지(요역지)의 편익에 이용하는 권리이다(민법 제291조).

용어	의미	예시
요역지	편익을 받는 토지 (이익을 누리는 쪽)	도로가 없는 안쪽 토지
승역지	편익을 제공하는 토지 (부담을 지는 쪽)	통행로로 사용되는 바깥쪽 토지

예시: 甲 소유 아파트 단지(요역지)가 공도(公道)로 나가려면 반드시 乙 소유 토지(승역지)를 지나야 하는 경우, 甲은 乙의 토지에 통행지역권을 설정할 수 있다.

지역권의 특성

특성	내용
부종성	지역권은 요역지 소유권에 종속한다. 요역지가 매매되면 지역권도 함께 이전된다
불가분성	요역지가 공유인 경우, 공유자 1인을 위해 지역권 전부가 존속한다. 일부만 소멸시킬 수 없다
수반성	요역지 소유권이 이전되면 지역권도 당연히 함께 이전된다

지역권의 성립과 소멸

성립: 당사자 간 합의 + 등기로 성립한다. 다만 판례는 계속되고 표현된 지역권에 한하여 시효취득도 인정한다.

소멸 사유:

• 존속기간 만료
• 소멸시효 완성 (20년간 행사하지 않으면 소멸)
• 혼동 (요역지와 승역지가 동일 소유자에게 귀속)
• 포기

통행지역권

가장 흔한 지역권 유형이다. 공도에 접하지 못한 토지(맹지)의 소유자가 인접 토지를 통행하기 위해 설정한다.

예시: 아파트 관리에서, 단지 후문 쪽 통로가 외부인 소유 토지를 지나는 경우가 있다. 이때 통행지역권이 설정되어 있다면 토지 소유자가 바뀌어도 입주민의 통행권은 보장된다. 만약 통행지역권이 없다면 새 토지 소유자가 통행을 막을 수 있으므로, 지역권 설정 여부의 확인은 관리 실무에서 매우 중요하다.

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전세권

전세권의 의의

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리이다(민법 제303조).

전세권은 용익물권이면서 동시에 담보물권적 성격도 가지는 특수한 물권이다. 사용·수익 + 우선변제를 모두 누릴 수 있기 때문이다.

전세권의 성립

전세권은 두 가지 요건이 모두 갖춰져야 성립한다.

요건	내용
전세금 지급	반드시 금전으로 지급해야 한다 (현물 지급 불가)
등기	전세권 설정등기를 해야 물권으로서 효력 발생

전세권의 효력

1. 사용·수익권

전세권자는 목적 부동산을 그 용도에 좇아 사용·수익할 수 있다. 아파트를 주거용으로 전세받았다면 주거 목적으로만 사용해야 한다.

2. 전전세(전세권의 전세)

전세권자는 전세권의 존속기간 내에서 전세를 다시 설정할 수 있다(전전세, 민법 제306조). 다만 원래 전세권의 존속기간을 초과할 수 없다.

구분	전전세	전세권의 양도
성질	전세권 위에 새 전세권 설정	전세권 자체의 이전
동의	토지 소유자의 동의 불요	토지 소유자의 동의 불요
범위	원래 전세권 존속기간 내	원래 전세권의 내용 그대로

3. 우선변제권

전세권이 소멸한 때에 전세권자는 목적 부동산의 경매대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있다(민법 제303조 제1항).

전세권의 존속기간

항목	내용
최장기간	10년 이하 (10년을 넘으면 10년으로 단축)
최단기간	제한 없음
갱신	가능하나, 갱신 후 기간도 10년을 초과할 수 없다
건물 전세권	기간 약정이 없으면 각 당사자는 언제든 해지 통고 가능 (통고 후 6개월 경과 시 소멸)

전세권의 소멸

• 존속기간 만료
• 전세권 설정자의 소멸 청구 (전세권자가 부동산의 현상을 현저히 변경하거나 부동산을 멸실한 경우)
• 전세권자의 경매청구권 행사: 전세권이 소멸한 때 전세금을 반환받지 못하면, 전세권자는 목적 부동산에 대하여 경매를 청구할 수 있다(민법 제318조)

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법정지상권

법정지상권이란

법정지상권이란 당사자의 약정 없이 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권을 말한다. 토지와 건물의 소유자가 달라지는 특수한 상황에서 건물 소유자를 보호하기 위한 제도이다.

우리 민법은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급한다. 따라서 토지만 매각되거나 건물만 매각되어 소유자가 달라지는 상황이 발생할 수 있다. 이때 건물 소유자가 아무런 토지 이용권 없이 건물을 철거해야 하는 불합리를 방지하기 위해 법정지상권 제도가 존재한다.

민법 제366조 법정지상권 (저당권 실행)

요건 (4가지를 모두 충족해야 한다):

요건	내용
① 저당권 설정 당시	토지 위에 건물이 존재할 것
② 저당권 설정 당시	토지와 건물이 동일인 소유일 것
③ 저당권 실행(경매)	토지 또는 건물이 경매로 매각될 것
④ 결과	토지와 건물의 소유자가 달라질 것

예시: 甲이 자기 토지 위에 자기 건물을 짓고 살고 있었다. 甲이 은행에서 대출을 받으면서 토지에만 저당권을 설정했다. 甲이 대출금을 갚지 못해 토지가 경매로 乙에게 매각되었다. 이때 甲은 건물을 철거해야 할까? 아니다. 민법 제366조에 의해 법정지상권이 성립하므로, 甲은 乙 소유가 된 토지 위에서 계속 건물을 사용할 수 있다.

관습법상 법정지상권

민법 제366조는 저당권 실행의 경우에만 적용된다. 그 외에 매매·증여·강제경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에는 관습법상 법정지상권이 인정된다.

요건:

요건	내용
①	토지 위에 건물이 존재할 것
②	토지와 건물이 원래 동일인 소유였을 것
③	매매·증여·강제경매 등으로 소유자가 달라질 것

예시: 甲이 자기 토지와 건물을 모두 소유하고 있다가, 토지만 乙에게 매도하고 건물에는 계속 거주하는 경우, 甲에게 관습법상 법정지상권이 인정된다.

민법 제366조와의 비교:

구분	민법 제366조 법정지상권	관습법상 법정지상권
원인	저당권 실행(임의경매)	매매·증여·강제경매 등
등기	불요 (법률에 의해 당연 취득)	불요 (관습법에 의해 당연 취득)
시점 기준	저당권 설정 당시	소유자가 달라지는 시점
건물 범위	설정 당시 건물의 범위	소유자가 달라지는 시점의 건물

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핵심 정리

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다음 챕터에서는 담보물권(유치권, 질권, 저당권)에 대해 학습한다. 용익물권이 타인 물건의 “사용·수익”에 초점을 맞춘 권리라면, 담보물권은 채권의 담보를 목적으로 하는 권리이다. 특히 저당권은 법정지상권과 밀접하게 연결되므로, 이번 챕터의 내용을 잘 정리해두면 담보물권 학습이 훨씬 수월해진다.

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기출문제

Q1. 지상권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (26회)

1. 지상권의 설정은 처분행위이므로 토지소유자가 아니어서 처분권한이 없는 자는 지상권설정계약을 체결할 수 없다.
2. 분묘기지권을 시효로 취득한 자는 토지소유자에게 지료를 청구한 날로부터 지료지급의무가 있다.
3. 토지와 건물을 함께 매도하였으나 토지에 대해서만 소유권이전등기가 이루어진 경우, 매수인이 잔금소유를 위한 법정지상권이 성립한 것이라 하더라도 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권은 성립하지 않는다.
4. 나대지(裸垈地)에 저당권을 설정하였다가 그 대지의 담보가치를 유지하기 위해 부상의 지상권이 실질적 경우, 피담보채권이 시효로 소멸하면 지상권도 소멸한다.

정답 및 해설

정답: 1번

유상계약인 지상권설정계약에서 부동산의 소유자가 아닌 자라도 해당 부동산에 지상권을 설정하여 그 것을 대무로 하는 계약을 체결할 수 있다. 그 계약의 당사자는 분쟁처리하거나 소유자의 동의를 얻어 해당 부동산에 지상권을 성립에 의무를 부담한다.

Q2. 지상권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (22회)

1. 지상권설정등기를 한 뒤에서 지료를 증가하지 않은 경우, 지상권설정자는 그 지상권을 소유로 할 수 없다.
2. 지상권설정등기가 후 그 존속기간 중에서 지상물이 멸실되어도 지상권은 소멸하지 않는다.
3. 하나의 채무를 담보하기 위하여 나대지(裸垈地)에 지당권과 함께 지상권을 설정한 경우, 피담보채권이 소멸하면 그 지상권도 소멸한다.
4. 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.

정답 및 해설

정답: 1번

1필의 토지의 일부에도 지상권을 설정할 수 있다.

Q3. 지상권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (24회)

1. 지료연체를 이유로 한 지상권 소멸청구에 의해 지상권이 소멸한 경우, 지상권자는 지상물에 대한 매수청구권을 행사할 수 없다.
2. 나대지(裸垈地)에 저당권을 설정하였다가 그 대지의 담보가치를 유지하기 위해 부상의 지상권을 설정한 경우, 저당권의 실행으로 대지의 소유권을 취득한 자에게도 그 지상권으로 대항할 수 있다.
3. 지상권자는 지상권을 유보한 채 지상권 소유권만을 양도할 수 있고, 지상물 소유권을 유보한 채 지상권만을 양도할 수도 있다.
4. 담보가등기가 마쳐진 나대지(裸垈地)에 그 소유자가 건물을 신축 후 그 가등기에 기한 본등기가 경료되면서 대지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 특별한 사정이 없는 한 관습상 법정지상권이 성립한다고 볼 수 없다.

정답 및 해설

정답: 2번

나대지에 저당권을 설정하였다가 그 대지의 담보가치를 유지하기 위해 부상의 지상권을 설정한 경우, 담보권설정상의 설정등기로 경료되지 않아 진정한 지상권을 성립시킨 것으로 보기 어렵고, 매수인에게 대항할 수 없다. 또한 토지소유자에 대한 건물을 양도한 경우에도 법정지상권의 양도인을 설정하여 청구할 수 있다.

Q4. 甲은 X토지와 그 지상에 Y건물을 소유하고 있었다. 그 중에서 Y건물을 Z에게 매도하고 Z명의로 소유권이전등기를 마쳤었다. 그 후 甲은 Z의 채권자가 신청한 강제경매에 의해 Y건물의 소유권을 취득하였다. Z과 甲의 각 소유권취득에는 건물을 철거한다는 등의 조건이 없었다. 아래 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (23회)

1. 甲은 Z에게 관습상 Y건물의 철거 및 X토지의 인도를 청구할 수 없다.
2. 甲이 매매에 의한 관습상 법정지상권이 인정되면 별도의 지상권설정등기 없이 甲은 그 지상권으로 제3자에 대하여도 대항할 수 있다.
3. 법정지상권의 성립에 관하여, 그 성립을 인정하는 취지의 판결에 의하여 법정지상권을 인정받아야 법정지상권을 취득하는 것은 아니다.
4. 법정지상권이란, 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였다가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 달라진 경우에 건물의 소유자가 토지의 이용을 위한 관습상 법정지상권을 취득하는 것을 말한다.

정답 및 해설

정답: 4번

관습상 법정지상권은 토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였다가 매매 기타 원인으로 양자의 소유자가 달라진 경우에 건물 소유자를 위하여 인정되는 것이므로, 甲이 건물을 Z에게 매도하고 강제경매에서 다시 취득한 경우에도 관습상 법정지상권이 성립할 수 있다.

Q5. 관습상 법정지상권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (21회)

1. 무허가건축물에 위해서는 관습상 법정지상권이 성립할 여지가 없다.
2. 국세징수법에 의한 공매로 인하여 대지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에는 관습상 법정지상권이 성립하지 않는다.
3. 건물만을 매수하면서 그 대지에 관한 임대차계약을 체결하였더라도, 특별한 사정이 없는 한 관습상 법정지상권을 포기한 것으로 볼 수 없다.
4. 미등기 건물의 소유자가 그 토지를 매도하여 소유권을 상실한 경우, 그 후 미등기 건물을 매수한 자는 관습상 법정지상권을 취득할 수 없다.
5. 甲으로부터 그 소유 대지 위 미등기 지상건물을 양수한 乙이 대지에 관하여는 소유권이전등기를 넘기는 대신에 저당권을 설정해 주기로 하고, 매도하여 소유권이 이전된 경우, 乙은 관습상 법정지상권을 취득한다.

정답 및 해설

정답: 3번

미등기 무허가건물에도 관습상 법정지상권이 성립한다. 또한 관습법상 법정지상권의 성립을 위한 기산 처분행위에는 공매도 포함된다. 건물만을 매수하면서 그 대지에 관한 임대차계약을 체결하였더라도 특별한 사정이 없는 한 관습상 법정지상권을 포기한 것으로 볼 수 없다.

Q6. 지상권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (20회)

1. 지역권은 권리의 존속기간 대해서 타인에게 그 토지를 임대할 수 있다.
2. 지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만을 양도할 수 있으나 지상물 소유권을 유보한 채 지상권만을 양도할 수 없다.
3. 지상권의 존속기간이 만료한 경우 건물 기타 공작물이나 수목이 현존하면 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 않는 때에는 지상권자는 상당한 기간을 정하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
4. 건물 소유를 위한 지상권을 취득한 자는 그 건물이 현존하는 한 지상권의 존속기간이 경과하더라도 법정갱신이 가능하므로 지상권을 시효로 소멸시킬 수 없어 30년 이상 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다.
5. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

정답 및 해설

정답: 2번

지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만을 양도할 수 있고, 또한 지상물 소유권을 유보한 채 지상권만을 양도할 수도 있다.

Q7. 지상권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (19회)

1. 약정 지상권의 존속기간 중에는 지상물이 멸실되어도 지상권은 소멸하지 않는다.
2. 지상권의 지료에 관한 합의가 없는 경우 지료의 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.
3. 지상권설정자는 특별한 사정이 없는 한 토지의 불법점유자에게 대하여 임료 상당의 손해배상을 청구할 수 없다.
4. 지료연체를 이유로 한 지상권 소멸청구에 의해 지상권이 소멸한 경우, 지상권자는 지상물에 대한 매수청구권을 행사할 수 없다.
5. 법정지상권자가 붙은 건물을 양도한 경우 특별한 사정이 없는 한 토지소유자에 건물의 양수인을 상대로 건물의 철거를 청구할 수 없다.

정답 및 해설

정답: 2번

지상권에 있어서 지료의 지급은 그의 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다.

Q8. 지상권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (19회)

1. 약정 지상권의 존속기간 중에 지상물이 멸실되어도 지상권은 소멸하지 않는다.
2. 지상권에서 지료에 관한 합의가 없는 때에는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
3. 지료연체를 이유로 한 지상권 소멸청구에 의해 지상권이 소멸한 경우, 지상권자는 지상물에 대한 매수청구권을 행사할 수 없다.
4. 법정지상권자가 붙은 건물을 양도할 경우 특별한 사정이 없는 한 토지소유자는 건물의 양수인을 상대로 건물의 철거를 청구할 수 없다.

정답 및 해설

정답: 2번

지상권에 있어서 지료의 지급은 그의 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다.

Q9. 지상권과 관련하여 인정되지 않는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (27회)

ㄱ. 지상물과 지상권의 분리처분 ㄴ. 지료 없는 지상권 ㄷ. 지상권의 법정갱신 ㄹ. 수목의 소유를 위한 구분지상권

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄷ
3. ㄷ, ㄹ
4. ㄱ, ㄴ, ㄹ
5. ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설

정답: 5번

‘ㄷ. 지상권의 법정갱신, ㄹ. 수목의 소유를 위한 구분지상권’은 지상권에서 인정하지 않는다.

Q10. 지역권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (18회)

1. 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
2. 지역권자에게는 승역지의 반환청구권이 인정되지 않는다.
3. 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.
4. 승역지와 요역지는 서로 인접하여야 하며, 떨어진 토지에 대하여는 지역권을 설정할 수 없다.
5. 토지공유자 1인은 그 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.

정답 및 해설

정답: 4번

승역지와 요역지는 서로 인접해야 하는 것은 아니다. 떨어진 토지에 대해서도 지역권을 설정할 수 있다.

Q11. 전세권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (25회)

1. 전세권의 갱신 없이 그 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸한다.
2. 전세권의 존속기간 동안에는 전세권을 존속시키로 하면서 전세금반환채권만은 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 아니한다.
3. 전세권자는 전세권 지상 건물에 대한 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 토지의 전세권에도 유추적용된다.
4. 전세권이 성립한 후 그 소멸 전에 전세목적물의 소유권이 이전된 경우, 목적물의 구(舊) 소유자는 전세권이 소멸하는 때 전세권자에 대하여 전세금 반환의무를 부담한다.
5. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 전세권을 설정한 때에는 그 토지의 소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

정답 및 해설

정답: 4번

전세권이 성립한 후 그 소멸 전에 전세목적물의 소유권이 이전된 경우, 목적물의 신 소유자(전세권과 사이에 설정한 전세권에 대하여 반환의무의 지위의 적인 자)에 의거하여 전세금을 반환하여야 한다.

Q12. 전세권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (24회)

ㄱ. 전세권은 건물에 한하여 설정할 수 있다. ㄴ. 기존 채권으로도 전세금의 지급에 갈음할 수 있다. ㄷ. 전세권은 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한다.

1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

정답: 4번

ㄱ. 전세권은 건물 뿐 아니라 토지에도 설정할 수 있다. ㄴ. 기존 채권으로도 전세금의 지급에 갈음할 수 있다. ㄷ. 전세권은 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한다. 따라서 ㄴ과 ㄷ이 옳다.

Q13. 전세권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (23회)

1. 전세목적물의 인도는 전세권의 성립요소이다.
2. 전세권설정자가 부속물매수청구권을 행사한 때에도 전세권자는 원칙적으로 부속물을 수거할 수 있다.
3. 전세권자가 목적물의 통상적인 유지 및 관리를 위하여 비용을 지출한 경우, 그 필요비의 상환을 청구할 수 있다.
4. 전세권을 목적으로 한 저당권이 설정된 경우, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권자에게 대하여 저당권을 실행할 수 없다.
5. 당사자는 설정행위로 전세권의 전전세나 전세목적물의 임대를 금지하는 약정을 할 수 없다.

정답 및 해설

정답: 4번

전세목적물의 인도는 전세권의 성립요소가 아니다. 전세권설정자가 부속물매수청구권을 행사한 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절할 수 없다. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 수선할 의무가 있다. 그러므로 필 요한 관리하기 위하여 비용을 지출한 경우에도 그 필요비의 상환을 청구할 수 없다. 당사자는 설정행위로 전전세나 전세목적물의 임대를 금지하는 약정을 할 수 있다.

Q14. 甲이 乙 소유의 대지에 전세권을 취득한 후 甲에 대한 채무의 담보로 그 전세권에 저당권을 설정하여 주었다. 이에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (22회)

1. 전세권에 乙과 甲 사이의 전세권의 존속기간은 6개월로 정할 수 있다.
2. 전세금이 금전이 아닌 금전에 갈음한 것이면, 甲은 전세권의 존속기간 중에 甲의 전세권은 상실될 수 있다.
3. 전세권자 甲이 한 필이 전세권을 보유한 경우, 전세권반환채권에 관하여 대하여 전세금반환청구권은 전세권설정자에 대하여 반한 청구할 수 없다.
4. 전세권자 甲이 부대 전세의 존속기간이 만료되면, 乙은 甲의 전세금과 甲의 대하여 저당권을 실행할 수 있다.
5. 존속기간의 만료로 甲의 전세권이 소멸하였는데 특별한 사정이 있는 한, 乙은 甲에게 전세금을 반환하여야 한다.

정답 및 해설

정답: 5번

전세권설정금은 설정한 경우에도, 전세금이 기간만료에 소멸되면 전세권설정자는 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세금반환의무를 부담하고 전세금반환의무는 부당하다고 보아야 한다.

Q15. 전세권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (21회)

1. 전세권은 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 겸유하고 있다.
2. 전세권설정자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
3. 전세금은 반드시 현실적으로 수수되어야 하는 것은 아니고, 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수 있다.
4. 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우, 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸한다.
5. 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 경우, 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다.

정답 및 해설

정답: 2번

전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다. 전세권설정자가 아니라 전세권자의 의무이다.

Q16. 전세권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (20회)

ㄱ. 전세권은 전세권의 양도나 상속에 의해서도 취득할 수 있다. ㄴ. 전세권자가 인지소유자 사이에는 상린관계에 관한 민법 규정이 준용된다. ㄷ. 동일한 건물에 저당권과 전세권이 먼저 설정된 경우, 전세권자가 경매를 신청하여 대금이 각각의 전세권과 저당권은 모두 소멸한다. ㄹ. 임차인이 임차보증금을 상향하는 형식으로 임차보증금을 전세금으로 하는 전세권을 설정하는 경우에도 실질적으로 전세금을 지급한 것이며, 다른 약정이 없는 한 임차보증금과 전세금의 차액만을 지급하고 임차보증금 반환과 전세금반환의무는 동시이행관계이다.

1. ㄱ, ㄹ
2. ㄷ, ㄹ
3. ㄱ, ㄴ, ㄷ
4. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

정답 및 해설

정답: 3번

ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 모두 옳은 설명이다.

Q17. 전세권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (19회)

1. 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다.
2. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
3. 건물전세에서 법정갱신된 경우 전세목적물을 원상회복하여 전세권설정자에게 반환하면 전세목적물을 취한 제3자에 대하여 자신의 권리를 주장할 수 없다.
4. 전세권소멸 후 전세권자가 전세금을 반환받지 아니하면도 전세권설정등기의 말소에 대해 서류를 교부하거나 그 이행에 재주을 하지 아니하는 이상, 전세권설정자는 전세금의 반환을 거절할 수 있다.

정답 및 해설

정답: 3번

전세권의 존속기간 중 전세목적물의 소유권이 이전된 경우, 구(舊) 소유자의 전세금반환의무는 신소유자에게 전세금 반환의무를 부담하고, 신소유자가 전세금 반환의무를 지는 것이다.

Q18. 전세권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (27회)

1. 전세목적물의 인도는 전세권의 성립요건이다.
2. 존속기간의 만료로 토지전세계약이 종료하면 그 계약을 원인으로 한 전세권설정등기는 전세권반환채권관련설정등기로 전환한다.
3. 전세권의 존속에는 동일 목적물의 소유권이 이전되면 전세권자가 구 소유자에 대한 전세권의 반환가 신 소유자에 대한 전세권에 이전되는 것은 아니다.
4. 전세금은 현실적으로 수수되어야 하므로, 임차보증금으로 전세금의 지급에 갈음할 수는 없다.

정답 및 해설

정답: 2번

전세목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다. 존속기간의 만료로 토지전세계약이 종료하면 그 계약을 원인으로 한 전세권설정등기는 전세권반환채권관련설정등기로 전환된다. 전세권의 존속 중에 목적물의 소유권이 이전되는 경우, 전세권자의 구 소유자에 대한 전세권이 신 소유자에게 이전된다. 전세금은 현실적으로 수수될 필요가 없으므로, 임차보증금으로 전세금 지급에 갈음할 수 있다.