담보물권의 의의

담보물권이란 채권자가 자기 채권의 변제를 확보하기 위해 채무자 또는 제3자의 재산 위에 설정하는 물권이다. 쉽게 말해 “돈을 빌려줬는데 안 갚으면 이 물건(또는 부동산)으로 대신 받겠다”는 보험장치가 담보물권이다.

아파트 관리 실무에서 담보물권은 흔하게 만난다. 관리비를 체납한 입주민의 세대에 대한 유치권 문제, 부동산 매수 시 저당권·근저당권 말소 확인 등이 모두 담보물권과 직결된다. 주택관리사 시험에서는 유치권·질권·저당권·근저당권의 성립요건과 효력, 소멸사유를 비교하는 문제가 매년 출제된다.

담보물권의 4대 성질(통유성)

담보물권에는 종류를 불문하고 공통적으로 적용되는 네 가지 성질이 있다. 시험에서 “다음 중 담보물권의 통유성이 아닌 것은?”이라는 형태로 자주 출제된다.

성질	의미	예시
부종성	피담보채권이 없으면 담보물권도 성립·존속할 수 없다	빌려준 돈이 없는데 저당권만 설정할 수 없다
수반성	피담보채권이 이전되면 담보물권도 함께 이전된다	A가 B에 대한 대출채권을 C에게 양도하면 저당권도 C에게 넘어간다
불가분성	피담보채권 전부가 변제될 때까지 목적물 전부 위에 효력이 미친다	1억 원 빚 중 5천만 원을 갚았더라도 저당권은 부동산 전체에 존속한다
물상대위성	목적물이 멸실·훼손되어 대체물(보험금·배상금 등)을 받게 되면 그 대체물에 대해 담보물권을 행사할 수 있다	저당 잡힌 건물이 화재로 소실 → 보험금에 대해 저당권 행사 가능

법정담보물권 vs 약정담보물권

구분	법정담보물권	약정담보물권
발생 원인	법률의 규정에 의해 당연히 성립	당사자 간 계약으로 설정
종류	유치권, 법정질권	질권(약정), 저당권, 근저당권
특징	당사자의 의사와 무관하게 요건 충족 시 성립	설정계약 + 공시(인도 또는 등기) 필요

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유치권 — 법정담보물권의 대표

유치권의 의의

유치권(제320조~제328조)이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치(점유·보관)할 수 있는 권리이다. 법률의 규정에 의해 당연히 성립하는 법정담보물권이며, 당사자의 설정계약이 필요 없다.

아파트 실무 예시: 인테리어 업체가 입주민 A의 세대 리모델링 공사를 완료했으나 공사대금 2,000만 원을 받지 못했다. 이 경우 인테리어 업체는 공사대금 채권과 해당 세대 사이에 견련관계가 인정되므로, 대금을 받을 때까지 세대를 인도하지 않고 점유를 계속할 수 있다. 이것이 유치권이다.

유치권의 성립요건

유치권이 성립하려면 다음 네 가지 요건이 모두 충족되어야 한다.

요건	내용	비고
① 타인의 물건 또는 유가증권의 점유	자기 물건에는 유치권 성립 불가	점유는 직접·간접 점유 모두 가능
② 채권이 그 물건에 관하여 생긴 것 (견련관계)	물건 자체와 채권 사이에 관련성 필요	단순히 같은 채무자라는 이유만으로는 부족
③ 채권이 변제기에 있을 것	아직 변제기가 도래하지 않은 채권으로는 유치 불가	—
④ 점유가 불법행위로 인한 것이 아닐 것	절도로 취득한 점유로는 유치권 불가	제320조 제2항

유치권의 효력

효력	내용
유치적 효력	변제받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있다 (본질적 효력)
경매권	정식 채권 회수를 위해 법원에 목적물의 경매를 청구할 수 있다 (제322조)
과실수취권	유치물에서 생기는 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 자기 채권의 변제에 충당할 수 있다 (제323조)
비용상환청구권	유치물의 보존에 필요한 비용을 소유자에게 청구할 수 있다

주의: 유치권자는 우선변제권이 없다. 유치권은 물건을 붙잡아 둠으로써 심리적 압박을 가하는 것이 핵심이지, 경매 대금에서 다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리는 없다. 이 점이 질권·저당권과의 핵심 차이다.

유치권의 소멸

소멸 사유	설명
피담보채권의 변제(소멸)	부종성에 의해 담보물권도 소멸
점유의 상실	유치권은 점유가 본질 — 점유를 잃으면 유치권도 소멸
채무자의 상당한 담보 제공	채무자가 다른 담보를 제공하면 유치권 소멸 청구 가능 (제327조)

민사유치권과 상사유치권 비교

구분	민사유치권 (제320조)	상사유치권 (상법 제58조)
견련관계	물건에 관하여 생긴 채권 (개별적 견련관계)	상인 간 상행위로 인한 채권이면 족함 (포괄적 견련관계)
목적물	물건 + 유가증권	물건 + 유가증권
성립 범위	좁음 (개별 물건과 채권 사이 관련성 필요)	넓음 (같은 상인 사이라면 다른 거래의 물건도 유치 가능)

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질권 — 점유 이전형 약정담보물권

질권의 의의

질권(제329조~제355조)이란 채권자가 채권의 담보로 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 물건이나 권리를 인도받아 점유하면서, 변제가 없으면 그 목적물에서 우선변제를 받을 수 있는 약정담보물권이다.

쉽게 말해 전당포의 법적 구조가 질권이다. 시계를 맡기고 돈을 빌린다 — 이때 전당포는 시계 위에 질권을 가진다.

동산질권

항목	내용
목적물	동산
성립요건	설정계약 + 목적물의 인도 (점유 이전이 효력 발생 요건)
대항요건	점유의 계속
효력	유치적 효력 + 우선변제권
실행 방법	경매, 감정인의 평가에 의한 변제충당(간이변제충당)

권리질권

동산이 아닌 권리(채권, 주식, 지식재산권 등)를 목적으로 하는 질권이다.

유형	성립 방법	대항요건
채권질권	설정계약 + 증서 교부 (증서가 있는 경우)	제3채무자에 대한 통지 또는 승낙 (제349조)
주식질권	설정계약 + 주권 교부 (주권발행 시)	주주명부 기재
기타 권리질권	설정계약	해당 권리의 양도에 관한 방법을 준용

예시: A 아파트 관리단이 은행에서 대수선 공사비를 대출받으면서, 관리단이 보유한 정기예금 채권 5,000만 원에 질권을 설정했다. 은행은 대출금을 상환받지 못하면 이 정기예금에서 우선변제를 받을 수 있다.

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저당권 — 비점유 담보물권의 핵심

저당권의 의의

저당권(제356조~제372조)이란 채무자 또는 제3자가 채무의 담보로 제공한 부동산을 점유를 이전하지 않고 그대로 사용·수익하게 하면서, 채무 불이행 시 그 부동산에서 우선변제를 받을 수 있는 약정담보물권이다.

질권과의 핵심 차이가 여기에 있다. 질권은 목적물을 채권자에게 넘겨야 하지만, 저당권은 점유를 이전하지 않는다. 채무자는 부동산을 계속 사용하면서 담보만 제공하는 것이다. 주택담보대출이 가장 대표적인 예이다.

실무 예시: 갑이 본인 소유 아파트(시가 5억 원)를 담보로 은행에서 3억 원을 대출받았다. 은행은 갑의 아파트에 저당권을 설정하고 등기부에 등기한다. 갑은 아파트에 계속 거주하면서, 대출금을 갚지 못하면 은행이 아파트를 경매에 넘길 수 있다.

저당권의 성립

요건	내용
설정계약	저당권설정자(채무자 또는 물상보증인)와 저당권자(채권자) 간 합의
등기	부동산 등기부에 저당권 설정 등기를 해야 효력 발생 (등기가 효력 발생 요건)
목적물	부동산, 지상권, 전세권 등 등기할 수 있는 권리

저당권의 효력 범위

저당권은 설정 당시의 부동산 자체뿐 아니라 다음의 것들에도 효력이 미친다.

대상	내용	예시
부합물	부동산에 부합하여 분리할 수 없게 된 물건	건물에 설치한 에어컨 배관, 바닥 타일
종물	저당권 설정 당시의 종물에 효력이 미침 (제358조)	건물에 딸린 창고, 주차장 구조물
과실	저당권의 실행(경매 개시) 후에 수취한 과실에 효력이 미침	경매 개시결정 이후의 임대료(법정과실)

저당권의 실행 — 경매

저당권자는 채무자가 변제기에 채무를 이행하지 않으면, 법원에 경매를 신청하여 그 매각대금에서 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있다.

순서	절차
1	저당권자가 법원에 임의경매 신청
2	법원이 경매개시결정 + 부동산 압류
3	매각기일 지정 → 입찰 → 낙찰
4	매각대금에서 저당권 순위에 따라 배당

물상보증인

채무자가 아닌 제3자가 자기 소유의 부동산에 저당권을 설정해 주는 경우, 그 제3자를 물상보증인이라 한다.

예시: 갑이 은행에서 대출을 받으면서, 갑의 어머니 을이 자기 소유의 아파트에 저당권을 설정해 주었다. 이때 을이 물상보증인이다. 갑이 대출금을 갚지 못하면 을의 아파트가 경매에 넘어갈 수 있다.

물상보증인의 보호: 물상보증인이 저당권의 실행으로 재산을 잃은 경우, 주채무자에 대해 구상권을 행사할 수 있다.

공동저당

공동저당(제368조)이란 동일한 채권의 담보를 위해 여러 개의 부동산 위에 저당권을 설정하는 것이다.

예시: 은행이 갑에게 5억 원을 대출하면서, 갑의 아파트(시가 4억)와 상가(시가 3억)에 모두 저당권을 설정했다. 이것이 공동저당이다.

배당 방식	내용
동시배당 (제368조 제1항)	각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정한다
이시배당 (제368조 제2항)	먼저 경매된 부동산의 대가에서 전액 변제 → 후순위 저당권자는 선 경매 부동산에서 변제받을 수 있었을 금액의 한도 내에서 후 경매 부동산에 대해 대위 가능

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근저당권 — 계속적 거래의 담보

근저당권의 의의

근저당권(제357조)이란 계속적인 거래관계에서 장래 발생할 불특정 채권을 일정한 한도액(채권최고액)까지 담보하는 저당권이다.

일반 저당권은 “지금 이 3억 원의 대출”을 담보하지만, 근저당권은 “앞으로 거래하면서 생길 채권을 최대 5억 원까지” 담보한다. 기업 간 계속적 거래, 은행의 여신한도 관리 등에서 널리 사용된다.

실무 예시: 건설회사 갑이 자재회사 을과 계속적으로 자재를 공급받는 거래를 하고 있다. 갑이 소유한 토지에 채권최고액 2억 원의 근저당권을 을에게 설정해 주면, 매번 거래할 때마다 새로 저당권을 설정할 필요 없이 2억 원 한도 내에서 담보가 유지된다.

채권최고액

항목	내용
의미	근저당권으로 담보되는 채권의 최대 한도
범위	원금 + 이자 + 위약금 + 손해배상 등 모든 것을 합산하여 최고액 범위 내에서만 우선변제
등기	채권최고액은 반드시 등기해야 한다

근저당권의 확정

근저당권이 담보하는 불특정 채권이 특정되는 것을 확정이라 한다. 확정 이후에는 일반 저당권과 동일하게 취급된다.

확정 사유	설명
확정기일의 도래	당사자가 미리 정해둔 확정기일이 도래
근저당권설정자의 확정 청구	설정 후 3년이 경과하면 설정자가 확정 청구 가능 (청구 후 2주 경과 시 확정)
경매 개시·파산선고	목적 부동산에 대한 경매 개시 또는 설정자의 파산선고
거래 종료	계속적 거래관계의 종료

일반 저당권과 근저당권 비교

구분	일반 저당권	근저당권
피담보채권	특정 채권	불특정 채권 (장래 발생할 채권 포함)
부종성	엄격 적용	완화 (피담보채권 없이도 설정 가능)
수반성	인정	부정 (확정 전에는 피담보채권 양도 시 근저당권 이전 안 됨)
담보 범위	원금 + 이자 + 손해배상 등 전부	채권최고액 한도 내
등기 사항	채권액	채권최고액
활용	일회성 대출	계속적 거래, 은행 여신한도 등

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담보물권 4종 비교 정리

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다음 챕터에서는 채권법의 계약법 총칙·각론에 대해 학습한다. 채권의 발생원인 중 가장 중요한 계약의 성립·효력·해제와 매매·임대차 등 주요 계약 유형을 살펴본다.

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기출문제

Q1. 민사유치권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (26회)

1. 유치권은 약정담보물권이므로 당사자의 약정으로 그 성립을 배제할 수 있다
2. 유치권의 평가분석은 그 특정물이 분환가능하기나 수개의 물건인 경우에 적용된다
3. 유치물의 소유자가 채무자가 아니라도 상관없이 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다
4. 신축건물의 소유권이 수급인에게 인정되는 경우, 그 공사대금이 지급을 담보하기 위한 유치권은 성립하지 않는다
5. 부동산 매도인이 매매대금 지급을 담보하기 위하여 매매목적물에 대해 유치권을 행사할 수 없다

정답 및 해설

정답: 1번

유치권은 약정담보물권이 아니라 법정담보물권이다.

Q2. 민법상 유치권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (25회)

1. 채권자와 채무자를 직접점유자로 하여 유치물을 간접점유하는 경우, 그 유치물에 대한 유치권은 성립하지 않는다
2. 타인의 물건에 대한 점유가 불법행위로 인한 경우, 그 물건에 대한 유치권은 성립하지 않는다
3. 유치권에 의한 경매는 환가를 위한 경매로서 유치권자에게는 우선변제권이 없다
4. 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물을 사용할 수 없으나, 보존에 필요한 사용은 할 수 있다
5. 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 유치권은 당연히 소멸한다

정답 및 해설

정답: 5번

피담보채권의 소멸시효가 완성되어도 유치권은 당연히 소멸하지 않는다. 유치권은 점유를 계속하는 한 존속하며, 피담보채권의 소멸시효 완성만으로는 소멸하지 않는다.

Q3. 유치권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (24회)

1. 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다
2. 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다
3. 유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 유치물을 경매할 수 있다
4. 유치부동산에 대해 경매가 이루어져 매수인이 매각대금을 완납한 경우에도, 그 부동산에 대한 등기를 마치지 않은 유치권자에게 유치부동산의 점유를 구할 수 있는 경우, 유치권의 행사는 인정될 수 있다
5. 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다

정답 및 해설

정답: 4번

유치부동산에 대해 법원이 간이변제충당을 허가한 경우, 그 권리의 변동은 순제취득에 해당하지만 법률행위가 아닌 법률규정에 의한 권리변동에 해당하여 등기 없이도 물권변동의 효과가 발생하여 소유권이 채권자에게 이전된다.

Q4. 유치권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (23회)

1. 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다
2. 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다
3. 유치권자가 악의의 채권의 소멸시효 전에는 점유를 하지 않는다
4. 채무자가 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다
5. 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다

정답 및 해설

정답: 3번

유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.

Q5. 유치권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (22회)

1. 피담보채권의 변제기가 도래하지 않은 경우에도 유치권은 성립한다
2. 유치권자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하지 않는다
3. 유치권자가 채무자의 승낙 없이 제3자에 소유인 전세권을 설정하여도 유치권은 소멸하지 않는다
4. 주거용빌라시 피담보채권의 소멸시효 완성되므로 유치권은 소멸한다
5. 유치권은 선순위 질권에 의해 우선변제에 대한 일반담보에 비로소 우선변제에 배분을 받는다

정답 및 해설

정답: 2번

유치권자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한, 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하지 않는다.

Q6. 유치권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (21회)

1. 유치권에는 물상대위성이 인정되지 않는다
2. 당사자가 미리 발생할 채권을 예상하여 특약을 한 경우, 유치권은 발생하지 않는다
3. 유치권자의 점유가 건설공사도 하고 있는 채권의 소멸시효 유치권 행사 시점에 중단된다
4. 유치권자가 유치목적물을 경매로 매각한을 자에게 그 피담보채권은 자체에 그 피담보채권에 의한 변제를 청구할 수 없다
5. 유치권자는 피담보채권의 소멸시효 완성되에도 유치권을 행사하는 중에도 피담보채권의 소멸시효는 진행한다

정답 및 해설

정답: 3번

유치권에는 피담보채권의 소멸시효 중단의 효력이 미치지 아니한다. 그러므로, 유치권을 행사하는 중에도 피담보채권의 소멸시효는 진행한다.

Q7. 민법상 유치권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (19회)

1. 부동산에 가압류등기가 마쳐진 후에 채무자의 점유하에 있던 그 부동산에 관하여 제3자가 유치권을 취득한 경우, 유치권자는 그 부동산경매절차의 매수인에게 유치권을 주장할 수 있다
2. 유치권자가 채무자의 승낙없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용한 경우에도, 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 없다
3. 부동산에 저당권이 설정된 후에 저당권 설정자에 의하여 그 부동산경매절차에서 매수인에게 유치권을 주장할 수 없다
4. 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 건축한 건물에 거주하면서 그 건물의 일부를 타에 임대하여 사용·수익하였더라도 건물의 사용은 유치물의 보존에 필요한 범위 내에서의 사용이다
5. 저당권 설정 후 유치권을 취득한 경우에도 유치권은 저당권에 우선한다

정답 및 해설

정답: 3번

부동산에 저당권이 설정된 후에 저당권 설정자에 의하여 유치권을 취득한 경우, 유치권자는 그 부동산경매절차에서 매수인에게 유치권을 주장할 수 없다. 저당권 설정 후 유치권을 취득한 경우에도 유치권을 주장할 수 없다.

Q8. 민법상 유치권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (20회)

1. 유치권은 점유의 상실로 소멸한다
2. 유치권자는 동시이행의 항변권과 병존할 수 있다
3. 임대인과 임차인 사이에 임차건물의 명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었던 경우, 임차인은 권리금반환채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 있다
4. 채무자가 채무를 지급완료하여 하여 유치물을 건설점유하는 경우에는 유치권이 성립하게 된다는 것이다
5. 유치권자는 점유를 상실하면 유치권은 소멸한다

정답 및 해설

정답: 3번

임차인의 권리금반환채권은 건물과 견련관계에 있는 채권이라 할 수 없고, 임차인은 권리금반환채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.

Q9. 甲 소유 X주택의 공사수급인 Z이 공사대금채권을 담보하기 위하여 X에 관하여 적법하게 유치권을 행사하고 있다. 이에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (27회)

1. Z이 X에 계속 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 적법하다
2. Z은 X에 관하여 경매를 신청할 수 있으나 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 없다
3. 甲이 X에 관한 소유물반환청구의 소를 대하여 Z이 유치권의 항변을 하는 경우, X의 상환이 매각대금을 합산다
4. Z이 X의 점유를 임탈당한 경우, 1년 내에 점유회수의 소를 제기하여 승소하더라도 유치권은 회복된다
5. Z이 X의 점유를 임탈당한 경우, 점유침탈자에 대해 유치권 소멸을 완전하도 된 손해배상구제도은 점유를 임탈한 날부터 1년 내에 행사할 수 있는 조치의 범위이다

정답 및 해설

정답: 4번

Z이 점유를 임탈당한 경우, 1년 내에 점유회수의 소를 제기하여 승소하더라도, 점유를 회복해야 유치권은 회복되지만, 결론은 유치권은 성립요건이 해문이다.

Q10. 저당권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (26회)

1. 근저당권을 설정한 후 피담보채권의 확정되기 전에 근저당설정자와 근저당권자의 합의로 채무자를 추가할 경우에는 특별한 사정이 없는 한, 이해관계인의 승낙을 받아야 한다
2. 저당권으로 담보한 채권에 관하여 설정하였다면 특별한 사정이 없는 한, 저당권은 소멸한다
3. 특정한보증인이 설정한 이후 그 채권을 담보하기 위하여 저당권이 설정되었다면, 저당권은 소유권이 없는 물건 위에도 성립할 수 있다
4. 저당부동산의 제3취득자가 저당권설정자의 지시에 의하여 피담보채무를 변제하면 저당권의 소멸을 청구할 수 있다
5. 저당권설정자로부터 저당목적물에 대한 용익권을 설정한 자가 그 지상의 건물을 신축한 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우, 저당권자는 토지와 건물에 대한 일괄경매를 청구할 수 있다

정답 및 해설

정답: 1번

근저당권을 설정한 후 피담보채권의 확정되기 전에 근저당설정자와 근저당권자의 합의로 채무자를 추가할 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이해관계인의 승낙을 받아야 한다. 담보물권에 관한 질이므로 피담보채무를 변제하면 저당권의 소멸을 청구할 수 있으며, 근저당권에 대한 설정은 유효하다.

Q11. 저당권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (25회)

1. 저상권은 저당권의 목적으로 할 수 없다
2. 등록된 자동차는 저당권의 목적물이 될 수 있다
3. 저당목적물을 관리 및 매도하지나 담보가치를 감소시키는 행위는 불법행위가 될 수 있다
4. 저당물건을 권리 없이 점유 · 해촌하지나 담보가치를 감소시키는 행위는 불법행위가 될 수 있다
5. 부동산 매도인이 지상권, 전세권은 저당권의 목적이 된다

정답 및 해설

정답: 1번

부동산 이외에 지상권, 전세권은 저당권의 목적이 된다.

Q12. 저당권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (24회)

1. 저당권설정 후 저당부동산에 부합된 물건에 대해서도 특별한 사정이 없는 한 저당권의 효력은 미친다
2. 저당목적물이 아닌다 할지라도 저당권자가 저당목적물을 임차하더라도 그 목적물에 효력은 미치지 않는다
3. 저당권이 실행된 후 그 건물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 총 소유자도 저당권설정자등기의 소유를 이유로 저당권설정등기의 말소 청구를 할 수 있다
4. 저당권설정자부터 저당물건에 대한 용익권을 설정받은 자가 그 지상의 건물을 신축한 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 이전한 경우, 저당권자는 토지와 건물에 대한 일괄경매를 청구할 수 있다
5. 후순위 저당권자가 저당부동산에 대해 경매를 신청할 수 있다. 선순위 근저당권의 확정기일이 매수인이 매각대가를 받으면 선행된다

정답 및 해설

정답: 2번

저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있는 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취하는 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다. 그러나 저당권자가 부동산에 관한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다.

Q13. 저당권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (23회)

1. 저당권의 효력은 원칙적으로 저당부동산에 부합된 것에 미치나 법정지상권 설정에 대한 예외가 있다
2. 저당권설정자가 주택보증인이나 마찬가지로 원칙적으로 해당 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 제3자에 대한 일체에 관련된 미친다
3. 저당부동산에 대하여 전세권을 취득한 제3자에게 그 부동산으로 담보한 저당권의 소멸을 청구할 수 있다
4. 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다
5. 저당부동산의 매매로 인한 매매대금청구권에 물상대위권에 대해서는 인정하지 않는다

정답 및 해설

정답: 5번

저당부동산의 매매로 인한 매매대금청구권에 물상대위가 인정되지 않는다.

Q14. 저당권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (21회)

1. 저상권은 저당권의 목적으로 하지 못한다
2. 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도할 수 있다
3. 제3자가 저당부동산의 변경을을 이미 담보한 경우, 저당권자는 스스로 담보하에 있더라도 물상대위권을 행사할 수 있다
4. 저당부동산에 대하여 이해 관계 제3자가 저당권자에게 그 부동산으로 담보한 저당권의 소멸을 청구할 수 있다는 것이며
5. 근저당권에서의 지역손해의 채권은 채권최고액의 범위 안에서 담보된 것으로서의 확정 후에 발생하는 지역손해채권 재판은 확정된 피담보채권에 대한 확정 후에 발생하는 것이 아닌더라도 근저당권에 의해 담보되지 않는다

정답 및 해설

정답: 4번

부동산 뿐만 아니라 지상권, 전세권은 저당권의 목적이 된다. 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도할 수 없다.

Q15. 저당권의 효력에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (19회)

1. 건물 저당권자는 독립한 건물로 인정되는 증축부분에 대해서는 저당권의 효력이 미치지 않는다
2. 건물 저당권자는 건물의 매매대금에 대해 물상대위를 할 수 있다
3. 저당권이 실행된 건물의 화재로 건물 소유자가 받을 보험금청구권은 물상대위의 대상이 될 수 있다
4. 채무자 소유의 비로 부동산에 공동저당권을 설정한 경우 그 경매대가에서 각 부동산의 경매대가에 비례하여 각 부동산의 채권의 분담을 정한다
5. 매매대금은 물상대위가 인정되지 않는다

정답 및 해설

정답: 2번

매매대금은 물상대위가 인정되지 않는다.

Q16. 저당권의 객체가 될 수 없는 것은? (26회)

1. 광업권
2. 지상권
3. 지역권
4. 전세권
5. 등기된 임야

정답 및 해설

정답: 3번

지역권은 저당권의 객체가 될 수 없다.

Q17. 甲은 Z은행으로부터 1억 원을 빌리면서 그 채무를 담보하기 위하여 자신 소유의 X토지(나대지)에 1번 저당권을 설정해 주었다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (20회)

1. Z이 X토지 위에 건물 신축을 목적으로 하여 지상권을 설정할 경우, 그 지상권은 무효이다
2. XX토지의 2번 저당권자인 A가 甲에 대한 채무를 변제한 경우, A는 Z의 저당권의 소멸을 요구할 수 있다
3. 저당권의 실행 당시 甲의 소유인 X토지 위에 Y건물을 건축하여 甲이 이를 소유하고 있을 경우, Z은 X토지와 Y건물의 일괄경매를 청구할 수 있다
4. Z은 X토지의 Y건물의 임차인 갑이 Y건물에 대한 지상권을 신축하고 이를 소유하면 일괄경매를 청구할 수 있다
5. Z은 원본이 이행기일을 경과한 후 3년분의 지연손해에 한하여 저당권을 행사할 수 있다

정답 및 해설

정답: 3번

담보목적의 지상권은 유효이다. 후순위 저당권자인 제3자로서 성립한 저당권의 피담보채권을 변제하고, 이렇게 대위변제한 경우 그 선순위 저당권에 대해 대위하게 되므로 X토지의 2번 저당권의 A가 甲에 대한 채무를 변제한 경우, A는 근저당의 저당부분의 실행에 상환변제하여야 하며, 甲은 유효한 부분의 채권을 변제하여 전체 저당을 유지할 수 있다. 따라서, 甲은 유효한 부분의 채권을 본래하면 일관경매에서 한하여 저당권에 대한 말소를 청구할 수 없다.

Q18. 저당권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (18회)

1. 저당권이 신탁된 저당권은 저당설정등기가 원래의 명의로 말소되거나 저당권은 소멸한다
2. 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 할 수 없다
3. 철근은 융합이고 토목과 지주금, 등기나 건입도 저당권의 대항이 될 수 있다
4. 저당부설정위인이 있다러다 자당결에 대하여 비상 가격이다 설정되어도 성립하여야 한다
5. 토지를 목적으로 저당권을 설정할 후 설정자가 그 토지를 충당을 축조한 때는 저당권자는 토지와 함께 그 건물의 경매를 청구할 수 있다

정답 및 해설

정답: 1번

등기가 존속요건이 아니므로 저당권은 성립된 후 저당권설정등기가 불법으로 말소되더라도 저당권은 소멸하지 않는다.

Q19. 저당권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (17회)

1. 저당권의 효력은 원칙적으로 저당부동산의 종물에 미친다
2. 저당부동산의 제3취득자는 경매인(競買人)이 될 수 있다
3. 저당권설정등기가 원인 없이 말소되거나 위법한 처분에 의해 설정될 수 있다
4. 저당부동산의 매매로 인한 매매대금청구권에 물상대위가 인정되지 않는다
5. 저당부동산의 소멸을 요구할 수 있다

정답 및 해설

정답: 5번

저당부동산의 매매로 인한 매매대금청구권에 물상대위가 인정되지 않는다.

Q20. 甲이 5,000만원의 채권을 담보하기 위해 채무자 乙 소유의 X부동산과 물상보증인 丙소유의 Y부동산에 각각 1번 저당권을 취득하였다. 그 후 丁이 4,000만원의 채권으로 X부동산에, 戊가 3,000만원의 채권으로 Y부동산에 각각 2번 저당권을 취득하였다. 甲이 X부동산과 Y부동산에 대하여 담보권실행을 위한 경매를 신청하여 X부동산이 6,000만원, Y부동산이 4,000만원에 매각되는 경우, 이자 및 경매비용 등을 고려하지 않는다면 甲이 Y부동산의 매각대금에서 배당받을 수 있는 금액은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (23회)

1. 0원
2. 1,000만원
3. 2,000만원
4. 3,000만원
5. 4,000만원

정답 및 해설

정답: 3번

공동저당에서 설정자가 다른 수개의 부동산 중 일부는 채무자 소유이고 일부는 물상보증인 소유인 경우에는 채무자 소유의 부동산을 먼저 배당하는 것이 공동저당의 원리이다. 부동산이 있는 경우에 한하여 물상보증인 소유 부동산에 배당이 가능한데 이로부터 채무자 소유 X부동산에서 6,000만원으로서 모두 변제가 가능하므로 물상보증인 소유 Y부동산에서의 배당 가능 금액은 없는 것 같다. 그러나 채무자 소유의 부동산에서 배당 가능할 경우 채무자 소유 배당대금에서 추가로 배당받을 수 있으므로, 이러한 경우에 2,000만원이 배당 가능하다.

Q21. 근저당권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (22회)

1. 저당권과 달리 근저당권은 채권최고액을 정하여 등기하여야 한다
2. 피담보채무의 이자는 채권최고액에 포함되지 않는다
3. 피담보채권의 확정 전에 발생한 원본채권에 관하여 그 확정 후에 발생한 이자채권은 근저당권으로 담보된다
4. 채권자는 피담보채권의 확정기가 전에 그 채권의 일부를 양도하여 근저당권의 일부양도를 할 수 있다
5. 확정된 피담보채무액이 채권최고액을 초과하는 경우, 근저당권설정자이면서 채무자가 확정 채권 전액을 변제하고 근저당권의 말소를 청구할 수 있다

정답 및 해설

정답: 1번

피담보채무의 이자는 채권최고액에 포함된다. 피담보채권의 확정 전에 발생한 원본채권에 관하여 그 확정 후에 발생한 이자채권은 근저당권으로 담보되지 않는다. 확정된 피담보채무액이 채권최고액을 초과하는 경우, 근저당권설정자이면서 채무자는 확정 채권 전액을 변제하고 근저당권의 말소를 청구할 수 있다.

Q22. 저당권의 효력이 미치는 피담보채권의 범위에 속하는 것은? (근저당은 고려하지 않고, 이해관계 있는 제3자가 존재함) (27회)

1. 저당물의 금품
2. 저당물의 보존비용
3. 저당물의 하자로 인한 손해배상
4. 등기된 손해배상청구액
5. 원본의 이행기일 경과 후 1년분을 넘는 지연배상

정답 및 해설

정답: 4번

위약금의 특약이 있는 경우 그것이 손해배상액의 예정이 아니는 등기를 하여야만 저당권에 의해 담보된다.

Q23. 질권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) (24회)

1. 타인의 채무를 담보하기 위하여 질권을 설정한 자는 채무자에 대한 사전구상권을 갖는다
2. 선의취득에 관한 민법 제249조는 동산질권에 준용한다
3. 양도할 수 없는 채권은 질권의 목적이 될 수 없다
4. 임대차보증금반환채권에 질권을 설정할 경우, 임대차계약서를 교부하지 않더라도 채권질이 성립한다
5. 채권질권의 설정자가 그 목적인 채권을 양도하는 경우, 질권자의 동의는 필요하지 않다

정답 및 해설

정답: 1번

수탁보증인의 사전구상권에 관한 내용은 물상보증인에게 적용할 수 없다.

Q24. 유치권, 질권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (17회)

ㄱ. 유치권에는 우선변제적 효력이 인정된다 ㄴ. 유치권에는 원칙적으로 물상대위가 인정되지 않는다 ㄷ. 유치권에 동시이행의 항변권은 동시에 함께 존재할 수 있다 ㄹ. 양도할 수 없는 채권은 질권의 목적이 될 수 없다 ㅁ. 물상보증인은 질권설정계약의 당사자가 될 수 없다

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄷ
3. ㄴ, ㄹ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. ㄷ, ㄹ, ㅁ

정답 및 해설

정답: 4번

ㄱ. 유치권에는 우선변제적 효력이 없다. ㄴ. 유치권에는 물상대위가 인정되지 않는다. ㄷ. 유치권과 동시이행의 항변권은 동시에 함께 존재할 수 있다. ㄹ. 양도할 수 없는 채권은 질권의 목적이 될 수 없다. ㅁ. 물상보증인은 타인의 채무를 위해 자기 재산에 질권 담보를 설정할 자로서 채무는 없으나 책임은 있기 때문에 질권설정계약의 당사자가 될 수 있다.