조건과 기한
부관의 의의와 종류
부관이란 법률행위의 효력을 제한하거나 변경하기 위해 당사자가 붙이는 부가적 약정을 말한다. 법률행위는 원래 그 자체로 완전한 효력이 발생하지만, 당사자가 “어떤 일이 일어나면” 또는 “어느 시점이 되면”이라는 단서를 붙여 효력의 발생·소멸을 조절할 수 있다.
아파트 실무 예시: “입주 후 6개월 이내에 하자가 발견되면 시공사가 무상 보수한다”는 약정에서 “하자가 발견되면”이 바로 부관이다. 이 부관이 없다면 시공사의 보수 의무는 조건 없이 발생하겠지만, 부관을 붙임으로써 특정 사건에 의해 효력이 좌우된다.
부관의 종류
| 종류 | 의미 | 예시 |
|---|---|---|
| 조건 | 장래의 불확실한 사실에 효력을 매다는 것 | ”관리비를 3개월 연속 완납하면 주차 우선권 부여” |
| 기한 | 장래의 확실한 사실에 효력을 매다는 것 | ”2026년 7월 1일부터 관리비 인상” |
| 부담 | 수익적 법률행위에 부가하는 의무 | ”이 아파트를 증여하되, 매월 관리비는 수증자가 부담” |
주택관리사 시험에서 가장 중요한 것은 조건과 기한의 구별이다. 핵심 차이는 단 하나, **실현 여부가 불확실한가(조건) vs 확실한가(기한)**이다.
조건
조건의 의의
조건이란 법률행위의 효력의 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실에 매다는 부관을 말한다. 여기서 핵심은 두 가지이다.
- 장래의 사실 — 과거나 현재의 사실이 아닌, 앞으로 일어날 수도 있는 사실
- 불확실 — 실현될지 여부를 알 수 없음
정지조건과 해제조건
조건에는 크게 두 가지가 있다.
| 구분 | 정지조건 (제147조 제1항) | 해제조건 (제147조 제2항) |
|---|---|---|
| 의미 | 조건 성취 시 법률행위의 효력이 발생 | 조건 성취 시 법률행위의 효력이 소멸 |
| 조건 성취 전 | 효력 미발생 (정지 상태) | 효력 발생 중 |
| 조건 성취 시 | 효력 발생 | 효력 소멸 |
| 아파트 예시 | ”승강기 교체공사가 완료되면 잔금을 지급한다” → 완료 전까지 잔금 지급 의무 없음 | ”관리비를 3회 연체하면 주차 우선권을 박탈한다” → 연체 전까지 우선권 유지 |
구별 방법: “~하면 ~한다”가 정지조건, “~하면 ~을 잃는다/소멸한다”가 해제조건이다.
조건의 종류
조건은 그 실현이 누구의 의사에 달려 있느냐에 따라 세 가지로 나뉜다.
| 종류 | 의미 | 예시 | 효력 |
|---|---|---|---|
| 수의조건 (순수수의조건) | 조건의 성취가 당사자 일방의 의사에만 달린 것 | ”내가 기분이 좋으면 관리비를 깎아주겠다” | 원칙: 유효 (다만 정지조건부 채무자의 순수수의조건은 무효) |
| 우성조건 (비수의조건) | 조건의 성취가 당사자 의사와 무관한 객관적 사실에 달린 것 | ”내일 비가 오면 옥상 방수공사를 시작한다” | 유효 |
| 혼합조건 | 당사자의 의사와 객관적 사실이 결합된 것 | ”입주자 과반수가 동의하면 관리업체를 변경한다” | 유효 |
불법조건·불능조건·기성조건
일반적인 조건 외에 특수한 조건이 있다.
| 종류 | 의미 | 효력 | 예시 |
|---|---|---|---|
| 불법조건 | 조건의 내용이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 것 | 법률행위 전체 무효 (제151조 제1항) | “관리비를 횡령하면 보너스를 주겠다” |
| 불능조건 (정지) | 실현이 불가능한 사실을 정지조건으로 한 것 | 법률행위 전체 무효 (제151조 제2항) | “태양이 서쪽에서 뜨면 아파트를 주겠다” |
| 불능조건 (해제) | 실현이 불가능한 사실을 해제조건으로 한 것 | 무조건부 법률행위로 유효 (제151조 제3항) | “태양이 서쪽에서 뜨면 계약이 해소된다” → 해소될 일이 없으므로 무조건 유효 |
| 기성조건 (정지) | 법률행위 당시 이미 성취된 사실을 조건으로 한 것 | 무조건부 법률행위로 유효 | 이미 승강기 교체가 끝난 상태에서 “교체 완료 시 지급” |
| 기성조건 (해제) | 법률행위 당시 이미 성취된 사실을 해제조건으로 한 것 | 법률행위 무효 | 이미 연체한 상태에서 “연체하면 권리 소멸” → 즉시 소멸이므로 무효 |
조건의 성취와 불성취
조건의 성취·불성취의 효과 (제147조)
- 정지조건이 성취되면 → 법률행위의 효력이 발생
- 해제조건이 성취되면 → 법률행위의 효력이 소멸
- 효과는 원칙적으로 소급하지 않는다 (다만 당사자가 소급효를 약정할 수 있다)
신의성실에 반하는 조건 성취·불성취 (제150조)
| 상황 | 효과 |
|---|---|
| 조건의 성취로 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건 성취를 방해한 경우 | 상대방은 조건이 성취한 것으로 주장 가능 |
| 조건의 성취로 이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건을 성취시킨 경우 | 상대방은 조건이 불성취한 것으로 주장 가능 |
아파트 예시: 시공사가 “하자 점검에서 문제가 발견되면 보수비를 지급한다”는 약정을 해놓고, 점검을 고의로 방해하여 하자가 발견되지 않게 했다면, 입주민은 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다.
조건부 권리의 보호 (제148조, 제149조)
조건이 아직 성취되지 않은 동안에도 조건부 권리는 보호받는다.
- 조건부 권리의 처분·상속·보존·담보: 일반 권리와 마찬가지로 가능하다 (제148조)
- 조건의 성취가 미정인 동안의 침해금지: 조건부 권리를 침해한 자는 조건 성취 시 손해배상 의무를 진다 (제149조)
기한
기한의 의의
기한이란 법률행위의 효력의 발생·소멸 또는 채무의 이행을 장래의 확실한 사실에 매다는 부관을 말한다. 조건과 달리 반드시 도래하는 사실이라는 점이 핵심이다.
확정기한과 불확정기한
| 구분 | 의미 | 예시 |
|---|---|---|
| 확정기한 | 도래 시기가 확정되어 있는 것 | ”2026년 9월 1일부터 관리비를 인상한다” |
| 불확정기한 | 도래할 것은 확실하나 시기가 불확정인 것 | ”관리소장이 퇴직하면 후임을 선임한다” (퇴직은 확실하지만 시기는 불확실) |
조건과 불확정기한의 구별이 시험의 단골 출제 포인트이다. “사람의 사망”은 반드시 일어나므로 불확정기한이지, 조건이 아니다. 반면 “시험에 합격하면”은 합격 여부가 불확실하므로 조건이다.
시기와 종기
| 구분 | 의미 | 예시 |
|---|---|---|
| 시기 (始期) | 기한 도래 시 효력이 발생 | ”7월 1일부터 새 관리업체가 업무를 개시한다” |
| 종기 (終期) | 기한 도래 시 효력이 소멸 | ”6월 30일까지 현 관리업체의 위탁계약이 유효하다” |
시기는 정지조건과, 종기는 해제조건과 유사한 구조이다. 다만 조건은 불확실한 사실, 기한은 확실한 사실에 걸려 있다는 차이가 있다.
기한의 이익
기한의 이익이란 기한이 아직 도래하지 않음으로써 당사자가 받는 이익을 말한다.
| 조문 | 내용 |
|---|---|
| 제152조 제1항 | 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다 |
| 제152조 제2항 | 기한의 이익은 포기할 수 있다. 다만 상대방의 이익을 해하지 못한다 |
아파트 예시 — 관리비 분할 납부:
관리규약에 “특별수선충당금 100만 원을 12개월 분할 납부한다”고 되어 있다면, 이 12개월이라는 기한은 채무자(입주민)의 이익을 위한 것으로 추정된다. 입주민은 기한 전에 미리 일시불로 납부할 수 있지만(기한의 이익 포기), 이로 인해 관리단의 회계 처리에 손해가 생기면 이를 배상해야 한다.
기한이익의 상실 (제388조)
채무자는 다음의 경우 기한의 이익을 상실하여, 채권자가 즉시 이행을 청구할 수 있다.
| 사유 | 내용 | 아파트 예시 |
|---|---|---|
| 담보의 손실 | 채무자가 담보를 손실·감소·멸실시킨 경우 | 전세보증금 담보로 잡힌 아파트를 무단 훼손 |
| 담보제공 의무 불이행 | 담보를 제공할 의무가 있는 채무자가 이를 제공하지 않는 경우 | 계약상 추가 보증보험 가입 의무를 이행하지 않음 |
제388조의 사유는 법정 기한이익 상실사유이다. 실무에서는 당사자 간 약정으로 기한이익 상실사유를 추가하는 경우가 많다. 예를 들어 관리위탁계약서에 “관리업체가 2회 이상 업무 보고를 지연하면 잔여 위탁료 전액을 즉시 반환한다”는 조항을 넣는 것이 약정 기한이익 상실에 해당한다.
조건과 기한의 비교
핵심 비교표
| 구분 | 조건 | 기한 |
|---|---|---|
| 핵심 성격 | 장래의 불확실한 사실 | 장래의 확실한 사실 |
| 실현 가능성 | 성취될 수도, 안 될 수도 있음 | 반드시 도래함 |
| 종류 | 정지조건 / 해제조건 | 시기 / 종기 |
| 소급효 | 원칙적으로 없음 (약정 가능) | 없음 |
| 부관부 권리 | 조건부 권리 → 처분·상속·담보 가능 | 기한부 권리 → 처분·상속·담보 가능 |
| 예시 | ”합격하면”, “비가 오면" | "내년 1월 1일”, “사망 시” |
조건에 친하지 않은 법률행위
조건에 친하지 않은 법률행위란 그 성질상 조건을 붙일 수 없는 법률행위를 말한다. 조건을 붙이면 법률행위 자체가 무효가 된다.
| 유형 | 구체적 예시 | 이유 |
|---|---|---|
| 단독행위 | 취소, 추인, 상계, 해제, 건물 매도 청구 | 상대방의 지위를 불안정하게 만듦 |
| 가족법상 행위 | 혼인, 입양, 인지, 이혼 | 신분관계의 안정성 필요 |
| 어음·수표 행위 | 어음의 배서, 수표 발행 | 유통의 안전성 필요 |
아파트 예시: 입주자대표회의 의장이 “내일 날씨가 좋으면 관리업체와의 위탁계약을 해제한다”고 통보했다면, 해제라는 단독행위에 조건을 붙인 것이므로 이 해제 통보는 무효이다.
다만 기한은 단독행위에도 붙일 수 있는 경우가 있다. 예컨대 “2026년 7월 1일자로 위탁계약을 해지한다”는 통보는 유효하다. 이는 상대방의 지위를 불안정하게 만드는 것이 아니라, 도래가 확실한 시점을 정해준 것이기 때문이다.
핵심 정리
조건 = 불확실, 기한 = 확실 조건은 장래의 불확실한 사실, 기한은 장래의 확실한 사실에 법률행위의 효력을 매다는 부관이다. “사람의 사망”은 반드시 일어나므로 불확정기한이지 조건이 아니다.
정지조건 vs 해제조건 정지조건이 성취되면 효력이 발생하고, 해제조건이 성취되면 효력이 소멸한다. 성취의 효과는 원칙적으로 소급하지 않으며, 신의칙에 반하는 방해·촉진은 성취/불성취로 간주된다 (제150조).
기한의 이익은 채무자를 위한 것으로 추정 기한의 이익은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정되며(제152조), 채무자는 이를 포기하고 조기 이행할 수 있다. 다만 담보 손실 등의 사유가 있으면 기한이익을 상실한다(제388조).
조건에 친하지 않은 법률행위 취소·해제·상계 등 단독행위와 혼인·입양 등 가족법상 행위에는 조건을 붙일 수 없다. 조건을 붙이면 법률행위 전체가 무효이다.
순수수의조건의 함정 정지조건부 채무자의 순수수의조건(“갚고 싶으면 갚겠다”)은 무효이다. 하지만 해제조건부 또는 채권자의 순수수의조건은 유효하다. 시험에서 정지/해제, 채무자/채권자를 바꿔가며 출제한다.
다음 챕터 기간에서는 기간의 계산 방법(초일불산입 원칙, 역에 의한 계산 등)과 소멸시효의 기초가 되는 기간 개념을 학습한다.
기출문제
Q1. 법률행위의 조건에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(19회)
① 조건의 성취가 미정한 권리도 일반규정에 의하여 담보로 제공할 수 있다. ② 조건이 사회질서에 반하는 경우, 그 법률행위는 무효가 된다. ③ 해제조건이 법률행위 당시 이미 성취한 경우, 그 법률행위는 무효이다. ④ 법률행위의 당사자는 특별한 사정이 없는 한 합의로 해제조건 성취의 효력을 그 성립 전으로 소급하게 할 수 있다. ⑤ 동산소유권유보부매매에서는 해제조건부로 소유권이 이전된다.
정답 및 해설
정답: 5번
동산소유권유보부매매에서는 정지조건부로 소유권이 이전된다.
Q2. 법률행위의 부관으로서 조건에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(20회)
① 조건부 법률행위에 있어서 조건의 유사당축에 반하는 경우, 그 조건만을 분리하여 무효로 할 수 있다. ② 조건의 성취에 소급효가 없으나 당사자가 성취 권에 소급하게 할 의사를 표시한 때는 그 의사에 따른다. ③ 조건이 법률행위 당시 이미 성취한 경우, 그 조건이 해제조건이면 그 법률행위는 무효이다. ④ 조건이 법률행위 당시 이미 성취할 수 없는 경우, 그 조건이 정지조건이면 그 법률행위는 무효이다. ⑤ 조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 경우, 그 반대 시에 조건이 성취된 것으로 추정한다.
정답 및 해설
정답: 5번
조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 반하여 조건의 성취를 방해한 경우, 조건이 성취된 것으로 의제되는 사정은 이러한 신의칙상에 반하는 행위가 없었더라면 조건이 성취되었으리라고 추산되는 사정이다.
Q3. 조건에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(22회)
① 정지조건부 법률행위에 있어서 조건이 성취되었다는 사실은 권리를 취득하였다고 하는 자가 증명하여야 한다. ② 조건을 붙이고자 한 원사가 외부에 표시되지 않더라도 조건부 법률행위로 인정된다. ③ 의료법위의 조건부 존속에 대한 반하는 경우, 반사적으로 조건만 무효로 한 그 법률행위를 무효로 처리할 것은 아니다. ④ 불능조건이 정지조건이면 조건 없는 법률행위가 된다. ⑤ 당사자 사이에는 의사표시로 조건 성취의 효력을 소급할 수 있다.
정답 및 해설
정답: 1번
② 조건을 붙이고자 하는 의사가 외부에 표시되지 않았다면, 이는 법률행위에 조건을 붙이고자 하는 동기가 있었을에 불과할 뿐이고, 부관으로서의 정지 또는 해제조건부 법률행위가 되는 것은 아니다. ③ 법률행위의 조건이 선량한 풍속에 반하는 경우, 법률행위는 전부 무효가 된다. ④ 불능정지조건이면 무효인 법률행위가 된다. ⑤ 당사자 사이에는 의사표시로 조건 성취의 효력을 소급할 수 있다.
Q4. 조건과 기한에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(25회)
① 특별한 사정이 없는 한 기한의 이익은 이를 포기할 수 없다. ② 정지조건부는 법률행위는 조건이 성취한 때 그 효력이 생긴다. ③ 조건의 성취가 미정한 권리는 일반규정에 의하여 담보로 할 수 없다. ④ 정지조건부 법률행위에 있어서 당사자가 미성취 상태가 아닌 것을 알고 이를 무효로 할 수 있다. ⑤ 법률행위에 어떤 조건을 붙여 있었는지 여부는 그 조건의 존재를 주장하는 자가 이를 증명해야 된다.
정답 및 해설
정답: 5번
① 기한의 이익은 이를 포기할 수 있다. 그러나 상대방의 이익을 해치지 못한다. ② 정지조건부는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 발생한다. ③ 조건의 성취가 미정한 권리는 일반규정에 의하여 처분, 상속, 보존 또는 담보로 할 수 있다. ④ 법률행위에 어떤 조건을 붙여 있었는지 여부는 그 조건의 존재를 주장하는 자가 이를 증명해야 한다.
Q5. 법률행위의 부관에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(26회)
① 조건은 의사표시의 일반원칙에 따라 조건의사와 그 표시가 필요하다. ② 법률행위가 정지조건부 법률행위에 해당한다는 사실은 그 법률효과의 발생을 다투는 자에게 증명책임이 있다. ③ 당사자 사이에 기한이익의 상실이 특약이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 이는 형성권의 행사의 효력으로 추정된다. ④ 보증채무에서 주채무자의 기한이익의 포기는 보증인에게 미치지 아니한다. ⑤ 조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의칙에 반하여 조건의 성취를 방해한 경우, 그러한 행위가 있었던 시점에 조건은 성취된 것으로 의제된다.
정답 및 해설
정답: 5번
조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의칙에 반하여 조건의 성취를 방해한 경우, 조건이 성취된 것으로 의제되는 사정은 이러한 신의칙상에 반하는 행위가 없었더라면 조건이 성취되었으리라고 추산되는 사정이다.
Q6. 조건과 기한에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(24회)
① 법률행위에 정지조건이 붙어 있다는 사실은 그 법률효과의 발생을 다투는 자에게 증명책임이 있다. ② 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 경우, 그 의사 표시는 유효하다. ③ 불확정한 사실이 발생하면 이행기한으로 정한 경우, 그 사실의 발생이 불가능하면 채매에도 기한이 도래한 것으로 본다. ④ 상계의 의사표시에는 기한을 붙일 수 없다. ⑤ 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 경우, 그 의사 표시는 무효이다.
정답 및 해설
정답: 5번
당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 경우, 그 의사 표시는 유효하다.
Q7. 조건과 기한에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)(21회)
① 기한은 채권자의 이익을 위한 것으로 추정한다. ② 뜻이 있는 법률행위는 기한의 도래한 때로부터 그 효력을 잃는다. ③ 조건을 붙이는 것이 허용되지 않는 법률행위에 조건을 붙인 경우, 그 법률행위 전체가 무효이다. ④ 조건이 법률행위 당시에 이미 성취할 수 없는 경우, 그 조건이 정지조건이면 그 법률행위는 무효이다. ⑤ 정지조건부 법률행위에서 조건성취의 사실에 대한 증명책임은 인한 권리를 주장하는 자에게 있다.
정답 및 해설
정답: 1번
기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다.
Q8. 기한의 이익을 갖는 자를 모두 고른 것은?(18회)
ㄱ. 사용대차에서 차주 ㄴ. 임대차에서 임차인 ㄷ. 무상임치에서 수치인 ㄹ. 이자 붙는 소비대차에서 차주 ㅁ. 이자 없는 소비대차에서 차주
① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄷ ③ ㄷ, ㄹ ④ ㄱ, ㄴ, ㅁ ⑤ ㄱ, ㄷ, ㅁ
정답 및 해설
정답: 5번
무상임치에서 수치인은 기한의 이익이 없고, 무상임치자의 임치인은 기한의 이익이 있다.
Q9. 조건과 기한에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)(17회)
① 법률행위가 정지조건부 법률행위에 해당한다는 사실은 그 효력발생을 다투는 자에게 주장·입증책임이 있다. ② 조건이 법률행위 당시 이미 성취된 것인 때에는 그 조건이 해제조건이면 조건 없는 법률행위로 한다. ③ 조건의 성취가 미정한 권리는 일반규정에 따하여 처분, 상속하였든 아니라 담보로 할 수 있다. ④ 기한이익상실의 특약이 있는 정지조건부는 기한이익상실을 확인하고자 함에 특별한 사정이 없는 한, 형성권적 기한이익상실의 특효으로 추정한다. ⑤ 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다.
정답 및 해설
정답: 2번
조건이 법률행위 당시 이미 성취된 것인 때에는 그 조건이 해제조건이면 무효인 법률행위로 한다.